■朱昌俊

8月3日,全国第一份登记在业主大会名下的“停车场许可证”在深圳颁发。以物管改革创新闻名的深圳景洲大厦,成为全国第一个自主拥有“停车场许可证”的业主自治小区。社区治理专家认为,主管部门第一次将小区停车场的行政“许可权”,登记在了小区业主大会名下,这样的试点探索对全国明晰小区共有产权,化解社区矛盾,解决业主自治实际困难,提供了新的路径,具有标志性的示范意义。

其实,早在2002年初,当时的深圳市国土部门就依据“深圳市土地转让条例”等相关规定,确认景洲大厦停车场属小区全体业主所有。但业主委员会成功收回小区停车场后,停车场的管理权和收益权,依然被空置。业主委员会只能将小区业主自有的停车场,登记挂靠在第三方物管公司的名下,业主通过向物管公司缴费才能使用自己的停车场。

直到这次拿到“停车场许可证”,这才宣告景洲大厦的业主真正拿回了停车场的完整所有权。这一过程历时近20年,堪称一波多折。在为业主感到欣慰的同时,也得看到,这一过程所折射出的不易,实际上是当前小区停车场权益归属问题未能得到真正厘清的一个缩影。

从全国的视野来看,目前住宅小区停车场的产权归属问题,成为业主与物管、开发商之间的一个重要矛盾焦点。景洲大厦成为全国第一个拥有“停车场许可证”的业主自治小区,有着标志性意义,但也有几个难以被复制的地方。比如,景洲大厦在十余年前就成立了业主委员会,并以投票的方式更换了开发商的前期物业管理公司,这在全国都属于先行者;再比如,早在2005年就获国家组织机构管理中心特批,获颁全国第一份业主委员会组织机构代码证,并开立了景洲大厦小区公共资金监管账户。正是有这些铺垫和持续十余年的维权坚持,景洲大厦的业主委员会才有今天的成功。

可以说,景洲大厦业主委员会成功维权的条件,正是解决当前住宅小区停车场权益归属问题,在制度上所需要普遍创设的环境。尽管《物权法》在十年前就已明确规定业主可以自行管理小区,但在现实与在制度之间仍横亘着一道鸿沟。比如,业主委员会成立的门槛,就被指过高,导致不少小区很难成立业主委员会,不少维权连条件都不具备。另外,对于住宅小区的停车场产权,也存在制度和法律上的模糊地带。如小区停车场分为多种形态,有地上又有地下,地上的又可能分为单独规划建设和利用内部道路修建的,等等,由于这些形态所对应的产权在制度上都不明确,业主维权的难度不可谓小。而这次景洲大厦停车场之所以能得到政府行政许可登记颁证,主要是景洲大厦停车场产权清晰无争议。

当然,解决停车场的产权问题,只是助力小区业主自治的一个方面。但小区自治难,一个很重要方面恰恰就是卡在诸多产权争议上。这一方面,启示产权法律和规定,应该尽量减少模糊地带,增加对现实的指导性,并且在产权保护上能够展现出更强的法律执行力;另一方面,正如专家所言,应进一步简政放权,简化程序,尽量减少过多的行政审批许可办证,能够方便和鼓励小区业主自治管理,不让业主畏难而退。

深圳颁发全国第一份登记在业主大会名下的“停车场许可证”,带有试点性质,但无疑开了个好头,值得其他地区借鉴。