“长租公寓推高房租”“长租公寓爆仓” ……风口浪尖的长租公寓在广州的发展情况如何?政府该如何介入房租管控?近日,在广州市房地产行业协会、广州市房地产学会主办的2018年广州长租公寓行业发展论坛上,众多专家学者给出了自己的答案。

■新快报记者 丁灿

全市长租公寓规模不超15万套

广州大学工商管理学院教授贾士军通过数据比对分析称,广州住房租赁市场总体供需平衡并具有韧性。根据广州市房屋租金参考价测定结果,2017年住房租金指数为101.96;据社科院住房大数据显示,2018年7月广州住房租金指数为101.59,可以看出广州租金表现平稳。另外,根据不完全资料,全市长租公寓规模不超过15万套,不超过全市住房总套数的5%,占比较低,一般情况下不会对全市住房租赁市场造成冲击。因此目前广州的住房租赁市场总体是健康的。

不过,局部区域租金增幅较高,与这些区域长租公寓发展存在关系。部分街道租金上涨较为迅速,该现象在调研中得到印证,和长租公寓聚居地存在较大重合(见右表)。

2017年部分街道集体土地上住房租金增长率

行政区 街道 增长率

荔湾区 冲口街道 29%

黄埔区 黄埔街道 25%

海珠区 南洲街道 18%

海珠区 瑞金街道 18%

白云区 金沙街道 18%

天河区 前进街道 23%

番禺区 南村镇 18%

“长租公寓地位相当于一手市场高端产品”

“长租公寓在租赁市场的地位,相当于一手房市场的豪宅,它主要是为中等收入群体租房需求而准备的。” 知名房地产专家、高级工程师黎文江指出,长租公寓租价不应等同于低层次租赁房价格。豪宅别墅式公寓也可出租给有需要的高端人士,例如有住房补贴的,要在中国工作一段时间的外国人士等等,这种公寓租金自然高得多,但比起住酒店公寓,则舒适得多。

世联行集团副总裁、世联红璞公寓总经理甘伟表示,房地产行业的未来在于成为一个服务行业,世联原来更多的是为甲方服务,为企业服务,现在则更多是为市场、居民以及为与这个城市共同成长和发展的有梦想的人群服务,为他们提供优质房源,提供更好的生活品质。品牌长租公寓能够给年轻人带来更好的居住品质,因此颇受市场青睐。据记者了解,几家品牌长租公寓的入住率基本达到90%,热门区域门店入住率甚至供不应求。

龙湖冠寓在全国一共布局了32个城市,全国房间的开业间数突破了2万间,平均出租率达到90%;较早在广州布局的万科泊寓,出租率基本都在90%以上,一些热门门店如五羊邨、体育西路、滨江东路、棠下等出租率达100%;碧桂园长租公寓品牌碧家入住率达91%以上。碧桂园集团副总裁程光煜在近期碧桂园中期业绩发布会上表示, 91%左右的入住率说明租金比较贴近市场需求(见上表)。

表二:长租公寓与周边城中村、普通住宅租金对比

品牌 区域 项目 公寓租金(元/月/平方米) 对比周边城中村 对比周边普通住宅

YOU+ 白云 百信社区 92-96 168% 38%

红璞公寓 人和旗舰店 36-40 46% 26%

魔方公寓 三元里店 76-87 123% 15%

魔方公寓 荔湾 黄沙大道店 93-96 — 16%

逗号公寓 番禺 市桥店 50-55 33% -33%

龙湖冠寓 钟村店 65-68 144% 12%

YOU+公寓 海珠 凤凰社区 160-165 150% 68%

窝趣 东晓南轻社区 80-85 62% 14%

红璞公寓 黄埔 豫章苑店 50-70 116% 23%

魔方公寓 科学城店 130 420% 160%

万科泊寓 科学城店 80-110 — 100%

红璞公寓 天河 智慧城店 75 80% 40%

红璞公寓 杨桃公园 52-72 132% 47%

龙湖冠寓 诺亚方舟店 72-104 200% 53%

魔方公寓 员村四横路店 96-167 188% 124%

万科泊寓 智慧城店 75 180% 114%

万科泊寓 棠下店 75-96 138% 54%

YOU+公寓 越秀 五羊新城社区 120-150 — 53%

万科泊寓 五羊邨店 110-150 — 64%

(数据来源:广州中原研究发展部2017年11月数据)

“租金上涨后部分人需要政府帮助”

城中村的普通农民房被收购和升级改造之后,在改善城市居住品质的同时,肯定也会带来租金的上涨,部分人群将会因此被排除到了原来的租赁市场之外。广州大学房地产研究所所长陈琳表示,近几年一直在做城市的住房保障研究,对于租房人群来说,当他们对住房品质的需求相对租金来说没有那么敏感的时候,或者说,当他们无法完全依靠自己的力量解决居住需求的时候,一定离不开政府的帮助。广州这些年除了对城市低收入户籍家庭有比较完善的保障之外,现在保障范围也扩展到了新入职大学生以及包括外来的务工人员。虽然保障房的量是有限的,补贴的量也是有限的,但是有这样的渠道就可以使得各个人群可能找到自己适合居住的空间。只有建立并不断完善“低端有保障、中端有支持、高端有市场”的居住体系也包括租房体系,才能真正实现全体人民住有所居的终极目标。

广州市同创卓越房地产投资顾问有限公司总经理赵卓文认为,政策驱动下的住房租赁市场发展很快,管理部门还没有准备充分。未来政府行为不能缺位,需要加强监管。长租公寓是新生事物,租金每年有一个正常幅度的上涨,是合理的,但不能因为有资本的介入,就无序上涨。短期内,租金管控,是必要的。

业界言论

●广州大学工商管理学院教授贾士军

培育住房租赁机构,其结果既有积极效果,也有消极结果。首先,长租公寓运营专业化,提高了社区黏性,对于城市微改造工作具有促进作用;其次,长租公寓稳定了出租人和承租人关系;第三,长租公寓因配套服务完善等原因,其租金一般是周围住房市场租金的2-2.5倍,显著地提高了城市局部区域的租金,有可能造成低收入人群被驱离中心城区、进而推高CPI等问题。

●世联行集团副总裁、世联红璞公寓总经理甘伟

长租公寓的痛点难点在于长期来看利润较低,而房租的上涨又会引来政策的调控。

消费升级需要结构性地划分,住房也有非常多的级别,包括没有装修的房子、简单装修的房子、精装修的房子、带有电器的房子、加了软装的房子、增加了智能化配套的房子、有邻里的房子以及有服务、有配套、有品牌承诺、有安全感的房子等。消费升级有很多种,人从温饱到马斯洛需求最高的自我实现都有一个层次划分,不同的层次所对应的价格是不一样的,所以不能简单地说房租被推高,要采用一个梯度的方式去判断自身的需求,不同的人群有不同的选择。

●广州链家研究院院长周峰

我们在过去一周确实看到一些负面信息,但这是市场发展的必经阶段。长租公寓市场现还处于成长初期,存在一些不足,在所难免。只要对其进行必要的引导和监管,这个行业及整个市场是可以越来越好的。

在未来两到三年,甚至更长的时间内,中介企业和长租公寓运营企业的致胜之道,应在于为潜在客户提供“实打实”的真房源信息,让他们不走“冤枉路”,帮助他们节省租房的时间成本。