恩宁路改造列入国家试点3

定位改变1

一期:从创意创业产业园变轻餐饮、零售

二期:西关历史文化创意街区,保留居住功能

即将改造的二期,与一期的定位有何不同?

根据2016年4月的《永庆片区危(旧)房修缮和活化利用项目》招商公告,其定位为以共享办公空间为主的创意创业产业园。活化利用包括导入长租公寓、众创办公(创业创新的办公场地)、社区教育营地,其中众创办公面积不得少于2000平方米(项目总面积为7200平方米)。经营期为15年。

但事实上,梅沙教育在去年秋天就关门,后换成卖时尚包包,不久也撤场。现在仍未出租出去而做了招商中心。长租公寓一直没有开过,一些原改造作公寓的房子已转为开酒吧,而原来作为众创办公入口的公共空间云工坊也变成珠宝店。目前除不到1/4面积为办公外,永庆坊大部分是餐饮与时尚精品零售店。

永庆坊的宣传定位也从开业之初的“创客小镇”,变成“文艺青年新地标”,意欲从“文创”变“文旅”,强化潮流、文艺。

去年12月,万科更向荔湾区更新局申请调整业态,引入配套商业,增加了大量的轻餐饮、零售、体验店、便利店,长租公寓也改为时租公寓。

而根据二期改造的招商公告,其定位已从一期招商时的产业园变为西关历史文化创意街区,设置创意办公区、滨水文化餐饮(酒吧)配套、时尚商业(体验式)及综合配套、精品民宿等。最引人注目的是提出“保留部分居住功能”。这是一期招商中没有的。

据新快报记者调查统计,经过11年拆迁征收,一期范围内仍有20户居民留守,而二期范围内至少还有400多户。

据了解,二期招商公告中的“保留部分居住功能”指的不仅是这些留守的居民的房子功能。在本·伍德中标的《实施方案》中,还有新建的一些租赁住房,希望能吸引人进来居住,这正是跟上海新天地、佛山岭南天地不同之处。前两者是在历史文化街区商业化改造后从居住区变成了商业区,丧失了居住功能。而未来的恩宁路二期增加了住宅,荔湾区相关负责人认为功能更加混合,更加有生命力了。

从拆迁的劫难中被抢救下来的西关老街,承载着广州人对老城保护、西关文化复兴的期盼。地方特色、传统文化与生活真实性也是历史文化街区的重要价值。根据国际上指导历史城镇与街区保护的标准文件《瓦莱塔原则》:“历史城镇中的旅游开发应基于尊重和支持当地社区的身份认同及其文化和传统活动。”

“我们想看广州特有、独有的东西,要突出这个,我们想看有西关特色、岭南特色的东西。”这是一些游客对恩宁路活化后的期盼。但是,目前在永庆坊,人们看到的更多是日式和风店。

新快报记者曾在永庆坊现场内外随机采访调查了132位市民、街坊、店主,大部分是20-40岁的年轻白领。人们最希望看到的是与地方历史、本土文化相关的内容。

徐裕健教授提议政府在二期改造中可以做的第二件事就是“可以让当地具有质感的一些老店、作坊,能够有权利以低租金进入老街,使他们得以延续高品质低产出的家传手作产品。”

由中国城市科学研究会城市更新专业委员会牵头完成的《广州恩宁路永庆片区微改造实施评估研究》也建议:万科经营引入的新业态应体现“地方性”,使之重新融入当地环境。

一直关注研究恩宁路复兴的一位规划专家设想,可以做VR和AR研发体验展示中心,最酷炫的视听科技跟金声影院、中国第一部电影的诞生地、李小龙祖居、粤剧博物馆、八和会馆、銮舆堂这些元素的衔接融合。

定位改变2

一期:开发商的产业园,基础设施投入低水浸街

二期:可持续发展社区,基础设施加大投入、排水重新做

永庆坊改造后,一改拆迁废墟的面貌,大部分破败的房屋得到修缮,街道也变得整洁、干净,但是,水浸街严重影响街区环境、居民生活与商家经营成为最突出的问题。

尽管《恩宁路历史文化街区房屋修缮活化利用项目》定位为广州西关历史文化创意街区。但 《荔湾区恩宁路历史建筑保护利用试点工作方案》中也提到:打造可持续发展社区。

恩宁路是采取BOT模式引入开发商进行微改造,但在追求商业利益的同时如何确保人居环境的改善?

去年8月,由中国城市科学研究会城市更新专业委员会牵头完成的《广州恩宁路永庆片区微改造实施评估研究》,调查了永庆社区微改造项目实施满意度,以满意为5分,在基础设施方面,给水排水评分最低(2.99分)

7月31日,新快报记者与排水专家实地调查,初步判断是微改造在排水排污系统方面的欠缺导致,这些问题目前尚待解决,也应在二期改造中引以为鉴。

据永庆社区居民反映,以往再大的雨都不会出现水浸街,但微改造后,水浸街现象日益严重,甚至倒灌入屋。今年6月8日广州大暴雨,水面离街面22厘米。7月24日水浸街离街面13厘米。据永庆大街14号地下居民反映及照片显示,下雨10分钟之后,雨水就倒灌进室内,厉害的时候甚至水位高出地面10厘米。衣柜下层的衣服都湿了,放在厨房的洗衣机也损坏了。而倒灌进家的水并不单单是雨水还有肮脏恶臭的黑水。

同样遭殃的还有商户,据永庆大街14号隔壁的咖啡店店主反映及视频显示,同样出现水倒灌入屋,冰箱与柜子都泡在水中。

停雨后两个钟头都不退水,由于微改造中民宿和公厕都没建化粪池,而是直排到街主排水管,雨水、污水、粪水三合一,7月24日暴雨当天,为疏通排水系统,掀开水井后大量粪便、草纸、避孕套从下水道浮出街面,成臭水街。

排水专家初步判断水浸街原因如下:

以前恩宁路北边片区的水是往北排入地势较低的(河涌)暗渠的,揭涌后就截污不排了,改向南排向恩宁路。但恩宁路高于内街,而粤剧博物馆建成后又高于内街,使得永庆坊成了南北两边高中间低的洼地。但微改造时并没有将原来的排水管顺应地势的改变相应做出高差,留下隐患;

街坊说粤博建成后并没有水浸,是微改造后出现的。专家认为这是因为改造前只有少量拆迁留守的住户生活用水,而改造后大量商铺的排水排污量增加所致。专家指出,居住街区改变功能进行商业经营必须同步增加基础设施。

民居改造成商铺、公寓后,没有做化粪池,老城区是合流制(雨水污水粪水用一条管),草纸避孕套等没有降解后就排入,易堵塞水管。调查当天揭开两个水井看到,里面的水是不流动的,淤积了大量厕所排出物及厨房油污,专家说已经是不正常状态。

专家分析认为:从两个井的情况看,应是街坊管道接市政主管处标高高于现有污水井底标高约30-50厘米(量一下两个井的水深便知),排水管水力坡降及管径不能满足排放需求。

专家建议相关水务部门应组织专家调查,提供图纸分析,作出准确的判断,再彻底改造排水系统。

而即将启动的二期所在区域,水浸街程度比永庆片区有过之无不及。据居民反映,自2012年揭涌截污后,封闭了通往河涌的排水口,大地旧街、大地新街就开始出现水浸街。又因为拆迁烂尾,砂石阻塞街渠,并盖住沙井盖无法清淤,导致水浸街日益严重。街坊们都盼望在二期改造中能彻底解决水浸街问题。

根据《广州市城市更新办法》第四条 城市更新应当坚持以人为本,公益优先,尊重民意,切实改善民生。城市更新应当提升城市基础设施,完善公共服务配套。

第五十二条加快城市更新项目范围内水、电、气、排污、环卫、通讯等公共服务设施的建设,解决区域水浸隐患,实现“雨污分流”和“三线”下地。

而《广州市历史文化名城保护条例》实施工作方案也提到:依据保护规划优先安排并组织有关部门建设和完善历史文化街区、历史文化名镇、历史文化名村、历史建筑、历史风貌区和传统村落周边的道路、供水、排水、供电、环卫、消防等基础设施。

这些政策法规都强调了城市更新改善民生的目标以及优先安排完善基础设施的任务。

《广州恩宁路永庆片区微改造实施评估研究》也提议要贯彻居民优先原则、加强公共服务配套,为荔湾老城提供切实利益保障。让居民在更新改造中通过公共服务设施配套(比如养老设施、教育设施等)、居住和环境改善、经济获益等得到实质性利益。

据了解,恩宁路一期改造共投资6500万元,投入用于建筑改造的费用占比超过80%,但对电力电信、给水排水等市政基础设施等改造投入仅约5%,其中排水不到1%,主要是在原有基础上做适当的提升改造,并未针对居住改商业后的排水需要作全面的改造。而据一位排水专家指出:像永庆坊这样的工程改造,排水设施改造应至少占总投入的5%。具体还要看汇水面积、控制点标高、户数与管材总长。

据荔湾区相交负责人透露,恩宁路二期改造因为有新建的建筑,不仅是一期的改、扩建,排水系统肯定要重新做。

在《恩宁路历史文化街区保护规划》批前公示时,新快报曾报道对留守居民来说,生活配套设施才是他们最关心的,希望增加老人活动中心、幼儿园、健身设施、娱乐活动中心、休息设施等(详见新快报2018年1月4日报道)。据市国规委相关负责人表示:结合党建引领、社区居民和地区发展需要,保护规划和实施方案充分考虑了增加党群中心、社区文化中心、社区活动中心(邻里中心)等服务设施,在内街区的广场和街巷也适当增加社区健身设施等。其他设施的安排通过广泛的公众参与确定。

■策划:何 姗 ■采写:新快报记者 何 姗 黄 婷