临近年底,广州不少全新盘抢着开放样板房,其中不少项目抢在年底前开卖或内部认购。另外,有些项目在准备并不充分的情况下,仍坚持抢开部分板房,现场甚至仍处于施工状态。从项目售价来看,原先吹风价要3万元/平方米以上的,实际开卖时售价要低四五千元/平方米。

■新快报记者 丁灿

抢开样板房争取相对有限客户

截至2018年11月,克而瑞数据显示,广州一手住宅库存量合计964.3万平方米,环比10月库存量上涨7.1%,库存余货达78851套,去化周期拉长至12.7个月,去化周期创近四年新高。而时近年底,广州楼市更是开启“疯狂”预售的模式,一手市场供应量放量明显, 11月广州一手住宅供应面积达105.8万平方米,环比上涨190%, 而成交面积却仅59.4万平方米。

再加上临近岁末,为冲刺全年业绩,广州多个全新项目蜂拥入市,市场竞争激烈、去化压力大增。据克而瑞数据监测,11月广州开盘或加推的11个项目,整体去化率仅在五成左右。在多种因素叠加影响下,广州楼市的一手住宅库存量持续增长。

库存量持续增长,而客户资源相对有限。广东中原地产项目部总经理黄韬表示,开发商现在在客户相对比较少的情况下,尽量抢客户,使客户知道自己的楼盘,特别对于新盘来说,客户量尤其是到访量很重要。所以,即使在没有完全打造好的情况下,有些项目仍然要开放样板房。

实际售价比吹风价低几千元/m2

目前市场成交、价格的确不理想,特别是成交处于胶着状态,很多客户都选择观望。但在各大项目,记者留意到参观样板房的人不在少数。

对此,黄韬表示,客户现在也不是说完全不看房,需求还在,所以不少项目人气十足,但是真正出手的并不多,大家还是比较关心价格。真正出手的买家分两种,一是刚需,另一种是改善,或者说换房一族,他们要将之前的那一套房卖了之后,才能够再买房,他们受二手房交易下降的影响,就算看好了也买不了,因为资金没到位。所以,很多客户特别关心全新盘。

如果价格没有一定的优惠,客户很难出手。广州东部某些楼盘,吹风价2.8万元/平方米起,实际开盘价2.1万元/平方米,吹风价看齐当地标杆项目的楼盘,实际开盘价或在2.3万元元/平方米起。

广州世联市场部经理崔登科表示,从目前市场情况来看,对比2017年底,如果价格有10%左右的优惠,那项目开盘去化率能达到60%左右,如果价格有20%左右的优惠,开盘基本售罄。“以前市场常用的一些促销手段现在几乎没有用,只能靠价格优惠。”

利率下调放款加快趋势呈现

广州地区银行房贷利率执行情况比较多元化,因部分银行利率执行情况高位回落,整体利率水平呈下跌趋势,但整体执行情况稳定。融360监测数据显示,2018年11月广州首套房贷款平均利率为5.62%,环比上期下降1.75%,利率平均值较上期下降10BP,二套房贷款平均利率为5.96%,环比上期下降1.32%,利率平均值较上期下降8BP。

在融360监测的广州地区23家银行中,1家银行分(支)行停贷,首套房利率方面,执行基准利率上浮5%的银行有1家,执行基准利率上浮10%的银行有11家,上浮12%-30%的银行有10家;二套房贷款利率方面,1家银行执行基准上浮10%,3家银行执行基准利率上浮15%,11家银行执行基准利率上浮20%,5家银行执行基准上浮30%,另有1家银行执行基准利率上浮35%。

“目前广州有三家银行,利率有所下调,如首套房贷利率,汇丰银行从上浮25%调整为上浮5%,招商银行调整为上浮8%,花旗银行调整为上浮9%。”资深房产专家郑大源向记者表示,从这三家银行来看,利率是有所下调,但是他们不是做房贷的主力银行,对市场影响不大。主力是四大银行,利率没有波动。可以说市场呈现出下调趋势,且放款速度有加快趋势。