律师称物业公司无权做上述变更;

广州天河区政府回复称如此调整月保费不合规

家住广州天河区尚雅小区的业主们最近有些郁闷,因为出入自家小区,每次都要签一个“车辆出入异常情况登记表”。“我们是老小区,当初没有规划停车场,现在都是用公共绿地停车。最近物业却拿了经营性停车场的备案,并提高了月保费,凭什么?”业主王先生的一番话说出了很多业主的疑惑。

■新快报记者 王彤

事件回顾

物业发征求意见表后,月保费忽涨1.5倍

记者从业主提供的小区资料中获悉,尚雅小区位于天河区黄埔大道西,于1992年竣工,共有11栋住宅楼。开发商广东省信托房产开发公司于1989年取得原广州市城市规划局的《建设工程规划许可证》[建字(1989)第547号],其中规划没有停车场,小区的物业管理方一直是广信(原名容大)物业管理有限公司(以下简称“广信物业”)。

此前,小区的停车场长期由私人承包。其中2014年至2015年的月保费为150元,2017年至2018年涨至200元。今年4月初,广信物业收回了停车场管理权,并发出了一份《关于小区停车场改造的征求意见表》,称要对小区停车场进行优化改造,加装监控,提高车场安全系数。此外还保证根据政府指导价和周边市场价制定收费标准,并在报备政府后通过,请业主们积极签名同意。据了解,当时许多业主都非常支持并积极签名。

记者在业主拍摄的征求意见表上看到,表单上并未列明具体的收费标准,只标注了房号、业主签名、联系电话、备注几个项目。其中一些业主的签名栏上填充的内容为“√”。

4月29日,广信物业贴出公告,称停车场升级改造及改造后的收费标准已经取得专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。“停车月保费变成了500元。如果没有办月保,按照24小时30元封顶的标准来收,一个月就要900块。”业主李女士对新快报记者说。

对于这份公告,尚雅小区的业主表示不服气,很多人并没有去缴纳月保费。“6月11日早上上班的时间,小区物业突然阻拦业主车辆出行,强迫我们按照临保标准交费,现场很多保安,车辆严重堵塞,最后通过报警才解决。”业主李女士说,同时向记者展示了当天的报警记录和相关视频。李女士称,小区之后又发生了几次堵车事件。

与此同时,6月14日,广信物业发布了《关于尚雅小区停车场月保办理情况的说明》,称取得天河区交通运输局颁发的《广州市经营性停车场备案证明》,其中注明停车位数量为79个,还称,“截至6月11日办理月保的车位数已达64个。未办理月保手续的车辆,将按照临停标准收取费用。”而据业主统计,小区内至少有150多辆车,这也意味着小区内大多数车辆每月需缴纳更多费用。

记者了解到,双方几经协商和调解,现在尚雅小区业主开车出入自家门口都要填写一份《车辆出入异常情况登记表》,上面标明日期、驶入(出)时间、车牌号、是否收费(金额)等项目。“有时候在上班高峰期我们也就交了钱,或者选择打车。这是我们业主的共有土地,物业凭什么拿去备案作为经营性停车场,并收取高额月保费用和临保费用?”业主王先生称。

物业公司

之后停车还是要收费,目前管理费太低

6月24日,新快报记者来到尚雅小区物业管理处。管理处主任否认了阻拦小区业主车辆进出的事情,并告诉记者,已经未对小区业主车辆收费,“临保费用是没有变的,24小时收30块。我们之后不可能不收费。而且我们跟业主协商过费用,签名已经双过半。”同时,该主任向记者表明,自己也有苦衷,“我们的管理费现在是0.85元/平方米/月,我们也要支出的,需要业主换位思考一下。”之后,该主任称不方便透露过多,相关月保费标准等情况由总公司制定,且已经记录下记者的电话并将问题反馈上去,总公司会主动联系。截至记者发稿时,并未收到其所述总公司负责人的反馈。

官方回复

物业调整停车场收费不符合规定

关于尚雅小区业主和物业公司之间的矛盾,有业主将相关情况反馈至天河区政府,“广州政务”回复编号为0319050426214401的工单称:反映情况属实,该小区“双过半”调整露天停车场收费不符合规定,已责令整改,该物业公司已承诺按旧标准收取月保费用。

声音

律师说

物业公司无权将公共绿地变更为经营性停车场

广东法制盛邦律师事务所武杰指出,物业公司无权将公共绿地变更为经营性停车场。根据我国《物权法》第七十三条的规定:“建筑区划内的道路,属于业主共有,但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地,属于业主共有,但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房,属于业主共有。”因此,小区内的公共绿地属于全体业主共有。根据《物权法》第七十六条以及《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第七条的规定,“改变共有部分的用途、利用共有部分从事经营性活动、处分共有部分”等事项,应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。

停车场收费方面,武杰认为,目前国家及广州市均无相应的指导价,而是由市场调节。但因公共绿地、公共停车场应当属于业主共有,则停车场的收费问题也应当由全体业主共同决定。物业公司与业主签署的物业管理服务合同中,对物业收费已经有了明确约定。根据《广州市物业管理暂行办法》第三十四条的规定,物业服务的内容和收费办法,应由业主共同决定,物业公司以管理费太低为由增加项目,属于违反《物权法》《广东省物业管理条例》以及《广州市物业管理暂行办法》的违法行为,业主有权向价格管理部门投诉,要求相关部门协商处理。

政协委员

物业费指导价应与时俱进

广州市政协委员刘毅指出,物业费十多年不涨价不合理,但这并不是物业公司滥用权利的理由。“物业公司如果多次想涨价不成行,可能是被逼无奈。物业公司如果没尝试过涨价,而自己作经营,这属于滥用小区居民的权利,因为它无权处置公共绿地。”

另一方面,刘毅指出物业公司生存的艰难。“一些居民要求物业服务质量提升之后才肯涨物业费,并要求物业公开账目,其实这不尽合理。只消对比当下物价和十几年前的物价水平,就知道物业费实际上是应该增长的。而物业公司盈利多少,属于市场行为,没必要完全公布。”

刘毅建议提高住宅小区物业费的政府指导价标准。“政府制定的物业服务收费标准与现行物价相比偏低,物价滞后于市场。建议价格管理部门出台更详尽的小区分档分类和物业服务质量分类认定标准,与时俱进更新指导价。”