地上钢筋水泥的摩天大楼拔地而起,地下交通网络流水行云。热情似火的不只是夏季,还有车辆段片区的拓荒。近日,广州市规划和自然资源局公示了地铁八号线北延线白云湖车辆段用地的控制性详细规划修正,白云湖车辆段大型综合体项目的规划也逐渐浮出水面。随着车辆段TOD规划的进一步完善,“轨道+物业”模式有了更明确的楼市价值和发展前景。
■新快报记者 何璐诗
“车辆段+物业”综合体,释放城市“新”土地
在地铁上盖房子,已不是什么猎奇景观;但在车辆段上建大型综合体,却可说是时代的产物。由“车辆段+地铁上盖地块”而成的“交通枢纽用地开发”,既为城市赢得了“新”土地,也催生了一批做大型轨道物业的房企。近日公示具体规划的白云湖车辆段项目,便是由珠江实业与广州地铁两大国企共同打造,分四期开发建设,总户数近5000户。项目涵盖商品住宅、高品质租赁住房、办公、商业、教育等多个类型,与将于年底开通的地铁8号线北延线的亭岗站相距500米。除了白云湖车辆段,萝岗车辆段、陈头岗停车场站的大型综合体目前同样在建,开发最早的官湖车辆段——目前已开卖的“品秀星图”,更是广州“车辆段+物业”的新型发展模式的试金石。
克而瑞广州区域首席分析师肖文晓向记者表示,“到2019年底,广州地铁总里程将超过500公里,线路覆盖全市11个区,到2023年总里程数还将进一步扩大到800公里。广州地铁作为占据车辆段开发先天优势的“准业主”,通过引进同为国企的珠实、越秀等专业从事房地产开发的企业,有助于最大化发掘项目的经济效益。”广州中原研究发展部的分析指,按照目前广州市的交通规划动向,及近两年出让地铁枢纽综合体土地的节奏。预期未来3-5年内将会有大量车辆段、停车场等地铁枢纽综合体地块陆续释出进入市场。
不是单纯盖楼卖楼,高度考验开发商综合能力
随着政府对城市土地规划越来越偏向于综合化、产业化,以及“没有规模就没有话语权”的促动下,从“蛮荒时期”的抓住先机,是车辆段项目开发商的共同逻辑。不过,这种往郊外拓展的深度“触轨”模式,做起来并非易事。肖文晓指出,“对于房地产开发企业来说,通过和地铁方合作,最大的好处是可以通过合作获取城市稀缺的土地开发资源,从而占得市场先机,这在广州这样土地公开市场竞争异常激烈的城市尤为难得。挑战在于这一类项目的开发往往不是单纯的盖楼卖楼那么简单,而是会附加商办物业自持运营、引进相关产业资源,或建设租赁住房等条件,这对于开发商的综合运营能力提出了更高的要求。”
地产经济学家邓浩志同样认为,“地铁提供的资源都很好,剩下就是地铁开发商打造的问题,能否打造出符合市场最新需要的高价值、高附加值产品,这个值得拭目而待。”
从北京、武汉……国内不乏“车辆段+物业”的先行城市,而这些逐步试水轨道物业的房企,想要做到大规模成批量的物业投入,除了运营,同样面对时间和技术的问题。在地铁站点停车库或检修段上进行物业开发,开发难度大、技术要求更高,而地铁上盖可能引发的噪音和振动问题,则需要稳定成熟的方案。据广州中原研究发展部实地调研指出,“品秀星图”项目便是通过“根源处理+传播途径控制+建筑和结构处理”三种途经防震降噪。项目将噪音级别控制在20-60分贝之间,符合处于合理的居住范围,但少量噪音无可避免。
抓住人口流向,含金量有望进一步提高
根据美国、日本等发达国家已有经验来看,“车辆段+物业”项目区位条件、交通出行均处于优势地位,TOD周边物业升值、保值能力较强。“项目周边有物流园、牛仔厂,比较村落状态,不过这种超级大盘,基本在楼盘里就可以满足日常需求了。老婆特别喜欢抠细节,看到‘20分钟到东站’、日本‘华附进驻’、‘难波公园设计理念’……就忘记附近的牛仔小作坊了。“已买下“品秀星图”的邓先生表示,建议购房前还是来实地考察,多看看周边环境,自己可否接受。但对于未来升值潜力,则很有信心。
抓住人口流向及需求,就意味着抓住了市场,未来车辆段项目楼市含金量有望进一步提高。以周边较为成熟的萝岗车辆段为例,据广州中原研究发展部监测, 2019年上半年萝岗片区二手成交“逆袭”。萝岗区共网签849宗,环比大涨13.2%。其中,片区以萝岗车辆段周边的万科东荟城、中海誉城两盘成交最活跃。合富置业高级营业经理严达平表示,目前有部分地块都会以交通枢纽、商业配套、学校等一体化发展的模式开发,估计萝岗车辆段综合体发展起来的话,受欢迎程度也会较高。加上该地块拍出的地价不高,估计将来出售的物业单价也不会太高,比较适合现时萝岗以刚性需求为主要群体的买家。”
车辆段周边房价
楼盘 离项目距离 均价(元/平方米)
●官湖车辆段——品秀星图
山璟轩 约3公里 21000
中海联睿品 约3.2公里 22000
中森茗苑 约3公里 20000
锦绣天伦花园 约3公里 190000
●白云湖车辆段
盛禾水悦城 约600米 10000(二手,使用权40年)
万科未来森林 约4公里 50000
怡富尚苑 约3公里 17000(二手)
金碧新城 约3.7公里 30000(二手)
●萝岗车辆段
万科东荟城 约1.6公里 31000(二手)
中海誉城 约2.7公里 28000(二手)
保利罗兰国际 约2.7公里 35000(二手)
锐丰中心(公寓) 约700米 19000(二手)
陈头岗停车场站综合体(周边无大型楼盘)
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官湖车辆段——品秀星图
(广州地铁+越秀集团)
项目是暂时唯一已开卖的车辆段大型综合体,均价2.6万~2.8万元/平方米。处于地铁13/23号双线交会的官湖站上盖,与广州东部巨无霸交通枢纽——新塘新东站,一站之隔。未来从品秀星图出发,地铁13/16/23/28号线等可直驳广州国际CBD与增城区域核心的市区内部交通。规划由53栋高层住宅、2个幼儿园、1个42班小学和1个21班初中学校、约2万平方米的商业配套。项目邻近牛仔产业,牛仔纺织厂、牛仔加工厂、牛仔制衣厂、印染厂等都在此区。
白云湖车辆段
(广州地铁+珠江实业)
8号线北延线亭岗站预计今年年底开通,届时项目通过8号线,可以在半小时内通达陈家祠、昌岗等地。项目配建36班的9年一贯制学校,以及托儿所、农贸市场、图书馆等。
周边有大量工业厂房、物流园,城中村状态,周边配套主要集中于2公里外的石井镇。距离均价约5.5万元/平方米的万科未来森林相距约3公里。
萝岗车辆段
(广州地铁+越秀集团+科学城集团)
位于黄埔区开创大道以南、荔红一路以东、伴河路以北、开源大道以西萝岗车辆段。距离地铁香雪站约400米的距离,区内有地铁21号线和7号线,以及有轨电车1号线,2号线等。
自驾车来往天河珠江新城的通勤时间在1小时内。生活配套方面,项目地片区已发展成熟,周边有万达广场、高德汇购物中心等大型商场,以及广州国际体育演艺中心、黄埔区图书馆等大型配套,教育配套有罗峰小学、香雪小学、玉岩中学等学校。
陈头岗停车场站综合体
(广州地铁)
项目地块位于番禺区石壁街,东晓南放射线与东新高速交叉口西南侧。项目所处的22号线有望2020年开通运营,而且邻近广州南站,将享受规划发展辐射影响。周边配套比较匮乏,周边环境尚处于自然村落状态。但项目自身配套1.7万平方米商业、公交首末站、45班九年一贯制学校、24班幼儿园、托儿所等,能满足地块项目自身生活需求。未来3-5年地块项目相对南站而言,将会较多承接来自长隆-万博商圈的租赁和购房需求。
