居住权登记落地广州近四个月，相关部门用三个案例解答适用情形

“房子不归我，但我却能住。”自民法典颁布以来，新增的居住权引起关注。居住权登记在广州落地接近四个月，有市民对此新鲜事物不够明晰。

居住权首次登记的三种适用情形——以合同方式设立、以遗嘱方式设立、以人民法院或者仲裁机构的生效法律文书设立。广州的相关情况如何，一纸证明对市民而言有何保障和便利？近日，广州市规划和自然资源局有关负责人进行了解答；记者也就此采访了法律界人士。

权威说法

居住权涉及日常生活诸多方面

今年7月，广州市不动产登记中心为家住越秀区的李女士颁发广州第一张居住权登记证明，此后两天又连续发出3张居住权登记证明，标志着广州市居住权登记正式落地。

据了解，民法典首次以立法的方式在我国确立了居住权。其中，第三百六十六条规定，居住权人有权按照合同约定，对他人的住宅享有占有、使用的用益物权，以满足生活居住的需要。第三百六十八条规定，设立居住权的，应当向登记机构申请居住权登记，居住权自登记时设立。

市规划和自然资源局有关负责人表示，居住权可以依据合同、遗嘱、人民法院或者仲裁机构的生效法律文书设立。居住权的设定将房屋的居住权和所有权分开，满足“房子不归我，但我却能住”的诉求，对保障特定困难群众“居者有其屋”具有重要意义。“事实上，居住权涉及大家日常生活的诸多方面。除了上面提到的财产分配场景，未来居住权登记还将在以房养老、保障房制度等场景中应用，在社会民生中发挥重要作用。”

相关案例

案例一 以合同方式设立

李女士退休后，打算卖掉原来的旧宅，再投入一笔积蓄，换一套交通方便、配套成熟的新宅，安度晚年。想着以后房子也是留给女儿的，不如干脆登记在自己已成年的女儿名下，省却女儿在自己百年归老以后再办房屋的继承登记了。但毕竟这是自己唯一的一套房子，而且积蓄也投入大半，李女士又不免有所顾虑。

一次在和朋友聊天中，李女士了解到，房子除了所有权，还可以设立居住权。她可以通过和女儿签订居住权合同、办理居住权登记的方式，保障自己的权利，解决自己的后顾之忧。回家后，李女士和女儿一商量，女儿支持母亲的想法，两人购入了新房，办理了产权证。随后母女俩签订了居住权合同，约定李女士有生之年均可以在该房屋居住，并带齐身份证明、居住权合同等申请资料到不动产登记机构办理了居住权登记证明。

案例二 以遗嘱方式设立

刘女士和前夫离婚后，与张先生组成了二婚家庭。没料到两人一起生活数年后，丈夫张先生却不幸因病离世。张先生去世前，立下遗嘱，将其个人所有的一套房产，归其与前妻所生的儿子所有，而刘女士再婚之前仍然可以在这套房子中居住。

了解到房屋居住权的设立应办理登记，丈夫去世后，为了保障自己的权利，刘女士持身份证明、生效遗嘱、遗嘱人死亡证明等申请材料，与该房屋的继承人到不动产登记机构办理了房屋的居住权登记。

案例三 以生效法律文书设立

王女士最近因感情不和，向丈夫吴先生提出离婚，吴先生同意离婚，但双方在财产分配、房屋归属等问题上未能协商一致。两人经过反复沟通，依然无果，王女士遂向法院起诉离婚。

后经法院判决，王女士获得吴先生名下一套住宅的居住权。官司虽然打完了，但王女士知道，还要办理房屋的居住权登记才妥当。于是王女士携带法院生效判决书、身份证明等资料，向不动产登记机构申请办理该房屋的居住权登记。

律师点评

居住权登记证明对市民有何好处？

民法典与生活息息相关。广州市政协委员、广东诺臣（白云）律师事务所主任郑子殷说，设定居住权对于保障特定困难群众具有重要意义。

“像不少父母考虑到自己年纪较大，为避免后期走法律途径来确认产权归属，提前将自己名下的房屋赠予子女。同时，要兼顾和保障父母的居住权益，子女又为父母办理居住权登记证明；离婚纠纷中，更可以保障家庭地位处于弱势一方的妇女儿童的居住权益，避免无家可归。”

现在社会上有不少再婚老人权益保障问题，其中再婚老人的居住权是重要问题之一。郑子殷举出一个案例：涉案房屋是当事人的父亲和亲生母亲共同所有，其母亲去世后，父亲就与现在的继母再婚。后来当事人就通过继承遗产及父亲的房屋产权赠与，取得涉案房屋所有权，并出具承诺书，承诺父亲及继母有终身无偿居住该房屋的权利，父亲百年后，继母有继续在此房居住的权利。但是在父亲去世后，当事人反悔了，不允许继母居住，双方诉至法院。法院认为，当事人在取得涉案房屋所有权时作出的承诺系其真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，继母依据该承诺享有继续在涉案房屋居住的权利。郑子殷说，这是民法典实施前发生的真实案例。现在，丧偶老人再婚已较普遍，如何保证再婚老人的居住权，民法典已有对于居住权的规定。

“有了居住权，居住权人在发生第三人侵害房屋的权利的现象时，则可以物权人的身份向第三人主张排除妨碍、消除危险等物权性救济，这是对市民养老问题、住房问题的关照。”郑子殷说，“有法可依，更有利于好家人的构建与传承。”

小贴士

如何查询不动产居住权登记信息

如何查询不动产居住权登记信息呢？据了解，市民可以通过“广州不动产登记”微信公众号、“广州市规划和自然资源局”政务网站、各不动产登记资料查询窗口及自助查询机免费、方便地查询居住权登记信息。

权利人及利害关系人可查询不动产自然状况信息，不动产权利状况信息，不动产共有情形，不动产抵押权登记、预告登记或异议登记情形，不动产居住权登记情形，不动产查封登记或其他限制处分情形。

任何人可查询不动产自然状况信息，不动产是否存在共有情形，不动产是否存在抵押权登记、预告登记或异议登记情形，不动产是否存在查封登记或其他限制处分情形，不动产是否存在居住权登记情形，非住宅类且权利人为法人和非法人组织的不动产权利人信息。

■本版采写：新快报记者 陈慕媛 通讯员 穗规资宣