买一层送一层，一户可收两倍租金？
商业用房首付比例调整至三成，带动公寓市场关注度升温。新快报记者近日走访发现，部分中心区内4.5米层高的公寓通过搭建夹层、打造跃层空间吸引买家。中冶逸璟广场销售中心内显眼处打出“双钥匙一户两用”等宣传字眼，并于样板房内展示双层效果。销售人员则表示：“合同只注明建筑面积，相当于买一层送一层。”到底以单层报建的公寓，违建的边界在哪里，购房者需要承担什么风险？
■新快报记者 何璐诗 文/图
单层报建、双层交付，但在购房合同里只字不提
随着商业用房首付比例下调至三成，广州公寓市场热度明显回升。新快报记者近日走访发现，部分商办项目借 “双层空间” “高实用率”等概念吸引买家，并以“双钥匙LOFT”格局进行设计。然而，此类产品多以单层报建、双层交付，其改造行为是否合规、购房者权益能否保障，引发业内关注。
“海珠芯双钥匙LOFT，一户可收两倍租金。”“双钥匙空间上下分层独立。”位于广州海珠宝岗大道板块的中冶逸璟广场目前正出售30㎡至75㎡的4.5m层高办公产品，新快报记者以买家身份进行走访，看到项目内宣传物料显示该公寓进行了双层设计。记者实地走访多个样板房，发现其均呈现上下两层或“跃层”格局。销售人员直言：“我们都是双层或跃层交付，现房即买即住。你所看的样板房就是实际交付的情况。”销售人员表示，以35㎡户型为例，其被设计为上下独立的“双钥匙”单元，“可分两户出租，甚至分别用于公司注册地址，月租金预期为每层2000元至2200元。我们这里还有酒店托管服务，月收益约3500元。”
值得注意的是，尽管样板间和宣传物料突出“上下分层独立”“一户两用”等卖点，但在项目宣传单页末尾，有一行几乎难以辨识的小字注明：“本广告仅为形象宣传，文中所有图片、数据仅供参考，不作为发展商的要约或承诺，一切以政府批准之法律文件，和买卖双方签订的商品房买卖合同为准。”新快报记者查阅广州市住建局“阳光家缘”平台，发现该35㎡户型登记建筑面积为34.6㎡，套内面积仅24.6㎡，并无夹层或复式结构信息。
在被问及双层空间是否写入购房合同时，销售人员回应：“合同只注明建筑面积，相当于买一层送一层。”
为何报建为单层，却可以双层交付？北京金诉律师事务所主任王玉臣律师告诉新快报记者：“为避免验收不合格，开发商往往会将改建行为安排在验收之后。但也不排除开发商在建造期内申请规划变更。”他进一步提醒：“如果开发商的复式改造本就涉嫌违规，其相应的宣传自然也涉嫌违法宣传。”
律师提示违规风险，已有项目遭法院判决退房拆除
近年来，以“买一层得两层”为卖点的LOFT公寓在商办市场中屡见不鲜。然而，此类产品暗藏的违法改建风险正不断引发法律纠纷。
2024年广州南沙法院公开的一宗公寓纠纷中，广州一位买家在付清全款后，才发现买来的公寓是违建。该案中，一位广州买家参观了位于市区黄金地段的商住两用双层LOFT公寓样板房后，支付10万元定金认购该物业，但在付清全部购房款验收房屋时，发现实际交付的房屋存在面积不足的问题，才知悉该物业实际上是通过违法改建实现的“商住两用”功能。南沙法院最终判决双方解除合同，出卖人返还买家全部购房款。判决指出，该公寓出卖人在未获得相关部门批准的情况下，擅自拆除了原有的商用办公用房，并将其改建为多个所谓的“商住两用”LOFT公寓进行销售。根据合同约定，交易房屋应为具备居住功能的双层结构，但由于该物业的实际改建行为属于违法建设，依法应当予以拆除，故法院认为合同目的无法实现。
新快报记者梳理发现，近年已有多起“复式公寓被认定为违建并被强制拆除”的物业纠纷，多是由于房屋超出产权登记的建筑面积以外的违法建设，未取得规划行政主管部分批准许可所引起。王玉臣告诉新快报记者，在销售阶段，根据《城市房地产开发经营管理条例》第二十三条等规定，需要提交预售商品房分层平面图等才能办理商品房预售登记；在此过程中，如果涉及规划变更也需要向相关部门提出申请。因此，开发商需要向相关部门提交一系列如楼层平面图、结构图等，开发商也需要按相关图纸施工，如果在施工或者销售过程中将单层房屋改建为双层或者跃层，也没有申请规划变更，则很有可能涉嫌违建。
王玉臣建议，购房者在购买房屋、签订协议前，可先对照购房合同后附的房屋平面图与样板间是否一致、或者申请政府信息公开了解房屋设计方案等，如果发现开发商的改造与规划不一致，需要避免签订相关协议，防范后续因改造完收房后却被认定为违建需要拆除的风险。
链接
业内呼吁打出政策组合拳促公寓去化
为何这类游走于合规边缘的产品模式屡禁不止？有业内人士向新快报记者透露，目前开发商对公寓进行改建，为的是提高回报率，吸引购房者购买，实现去库存。
来自普睿数智广佛数据显示，去年广州公寓供应33.60万㎡，同比减少18%，荔湾区为供应主力，依托白鹅潭商务区建设释放商办公寓项目；成交43.50万㎡，同比减少28%，成交均价30978元/㎡，同比下降9%。从区域表现看，海珠区等区的项目凭借核心区位优势，在成交榜上占据前列，显示出核心资产一定的韧性。
普睿数智广佛区域首席分析师肖文晓表示，商业用房的去化周期偏长，一方面与市场交投活跃度有关，另一方面也是因为很多商业用房都是可租可售的状态，因此不能完全用销售去化周期来衡量市场的健康度，空置率、出租回报率等运营指标也是非常重要的标准。“不过，整体来看目前国内各个城市的商业用房普遍存在供应过剩的问题，因此政策上除了降低首付以外，包括降低交易税费、降低贷款利率、延长贷款年限，以及支持商改住、商改租，支持以居住为用途的公寓享受民用水电待遇等，都可以考虑作为化解商业用房库存、提升商业用房运营效率的政策组合拳，同时也有利于进一步降低实体经营的地租成本，提升市场的商业活力。”
