业内人士提醒，楼盘宣传的“使用率”与房产证上登记的“实用率”口径完全不同

近日，广州市发布《住宅户型标准化图集（征求意见稿）》（以下简称《意见稿》），对住宅套内空间布局、功能分区、尺寸比例等作出标准导向，图集划分8个面积段、21款参考户型，覆盖40㎡至140㎡主力区间，实用率普遍在73%至86%之间。新快报记者走访发现，部分新规项目借势营销，打出“使用率超100%新规户型，往后只能仰望”等宣传话术，引发市场广泛关注。业内人士提醒，该图集目前尚在征求意见阶段，并非强制性标准，且楼盘宣传的“使用率”与房产证登记的“实用率”口径完全不同，“绝版”更多是营销噱头，购房者需理性看待。

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“新规户型不再有”是片面说辞，图集并非强制性标准

8月13日，广州发布《意见稿》，随后迅速成为市场关注焦点。

“广州难再有使用率超100%新规户型”“新规户型不再有，且买且珍惜”“官方定调好房子标准，高使用率或将成绝版”……在《意见稿》发布后，新快报记者留意到，市场上各类营销海报、话术频现，甚至出现了“广州新房使用率砍回80%”等声音。

此次《意见稿》提供了21款参考户型，每个户型图明确标注了套内面积、飘窗面积、飘窗比等多项购房者关注的技术指标。普睿数智广佛区域首席分析师肖文晓在接受新快报记者采访时表示，本次征求意见稿透露的几点信息值得关注，“其一是倡导标准化，围绕市面上常见的8个核心面积段，分别给出了2款标准套型设计；其二是人群全覆盖，户型匹配租赁、刚需、刚改、改善、品质改善五大主流居住需求；其三是高端住宅市场化，140㎡以上的大平层户型主要为高端楼盘采用，不做标准套型限制”。

针对市场上流传的“使用率被砍”说法，新快报记者致电12345政务服务便民热线进行求证。工作人员回应称，目前该图集仍在征集意见，并未发布任何强制政策，“广州难再有使用率超100%新规户型”只是营销片面说辞。

房地产研究专家邓浩志告诉新快报记者，广州今年先后发布“好房子”评价标准、建设指引等文件，这类文件都是为了树立优质规范的住宅产品导向。“这次的《意见稿》同样是非强制性的文件，主要给消费者一个‘好房子官方参考答案’”。

有业内人士指出，《意见稿》的发布并不令人意外，而是广州住宅品质规范体系的延续落地。今年7月发布的《广州市好房子评价标准（试行）》中，“室内空间尺度”的评价标准提到，“提升居住空间尺度与布局的舒适性，最高得分值为8分”，文件同时明确“采用推荐的好房子标准户型，直接得8分”。据此，该人士认为，这次的户型标准化图集正是为市场划定了一条“优秀线”。

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“使用率”只是文字游戏，营销宣传和房产证是两码事

“使用率”“得房率”近年成为楼市热词，从2023年起，广州户型新规不断演进，楼盘宣传的“使用率”一度跃升至130%甚至150%。本次《意见稿》发布的户型，实用率普遍在73%至86%之间，飘窗占比多在3%至10%之间。部分楼盘以此数据差异为宣传噱头，刻意放大购房者的焦虑情绪。

邓浩志向新快报记者解释，“实用率”“使用率”两者并非同一标准：实用率为套内面积除以建筑面积的比例，不包含飘窗等赠送面积；而楼盘宣传的“使用率”“得房率”并无统一算法，不同楼盘有不同口径。“有的楼盘将飘窗100%计入使用率，有的只算一半；有的甚至把电梯入户空间也算进使用率，实际屋内的使用率并没有宣传的那么高。”他说。

新快报记者走访发现，市场上所谓“N+1灵动空间”“超高赠送”等天花乱坠的营销话术背后，开发商往往把飘窗、阳台、花池、空调搁板等空间都算上，有些项目甚至连门外可利用的空间也一并纳入，以此拉高整体数据、制造超高性价比假象。但购房者最终写入不动产权证的套内面积，严格遵循住建部门统一测算标准，与楼盘宣传的虚高使用率不是同一概念。

事实上，《意见稿》的出台正是为了帮助购房者打破信息差。图集不仅明确了户型格局，还对每个户型给出了精细化的技术经济指标，公开飘窗、半开敞空间的面积、比例等数据，方便购房者清晰选择。其中“半开敞空间”指阳台、入户花园等不完全封闭的空间，这部分面积通常只算一半建筑面积，是户型“性价比”的重要来源；飘窗占比则对应购房者可获得的“赠送面积”，符合高度、进深等规范要求的飘窗可不计入建筑面积。

新快报记者注意到，《意见稿》中不同户型的飘窗占比差异较大：115㎡至120㎡、125㎡至130㎡、135㎡至140㎡面积段的户型飘窗占比多在9%至10%；40㎡至50㎡户型为0%；50㎡至60㎡户型飘窗占比则在2.7%至5.5%之间。

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业界呼吁：规则别太死，别让“参考答案”变成“唯一答案”

标准化是否意味着未来所有“好房子”的户型都将千篇一律？新快报记者查阅《意见稿》发现，《意见稿》列明了一些允许调整的空间。具体而言，在面积浮动范围上，90㎡至115㎡面积段调整后允许±4㎡（建筑面积）浮动；115㎡以上面积段调整后允许±3㎡浮动。在墙体调整原则方面，户型内功能单元数量和组合不应发生变化，但墙体可结合面积调整。此外，因核心筒单元交接位置不同或因用地、地形等条件限制而产生的部分差异，也在允许范围之内。

邓浩志向新快报记者透露：“已有房企反映，正认真研究户型标准，以这些细节设计为合规标准，例如不同面积段卧室的L型飘窗设计、飘窗比例等，同时也在研究一些弹性空间。”

不过，也有业内人士表达了担忧。广州海珠某网红楼盘相关负责人向新快报记者坦言：“不同区域、不同客群对于户型的需求确实不太一样，如果户型没有了创新的空间，那么后续的市场竞争更多可能在于地段，开发商只能倾向去争取一些位置更好的地块。”

有业内资深人士表示，户型管控尺度将直接影响房企市场布局与拿地积极性。若标准化规则过度收紧、灵活性不足，会限制房企产品创新发挥，部分房企或将调整布局，转向管控更宽松的城市拿地开发。

在肖文晓看来，本次《意见稿》的出发点是好的，也是对前期广州住宅新规产品标准模糊不清的修正，但要防止演变成“一刀切”的硬性标准。“应当鼓励市场在指导意见的基础上，仔细研究不同类型的客户需求，按照《住宅项目规范》和‘好房子标准’，设计更多符合当下人民群众审美、提供美好居住体验的好户型。”他说。

■新快报记者 何璐诗 实习生 金泉霖 文/图