广州市各小区业主、专家献计献策,为解决纠纷贡献智慧

随着广州7个区先后出台旧楼加装电梯补助方案,加装电梯已经成为全市关注的热点。另一方面,在装梯的过程中,高层业主与低层业主围绕采光、通风、噪音、补偿等问题产生的纠纷矛盾也成为基层治理的难点。不仅如此,对于每台加装电梯10万元或15万元的补助,各小区业主也有不同意见。对于由加装电梯引起纠纷一事,广州市各小区业主、专家献计献策,为解决这一难题贡献智慧。

10万元补助怎么花?业主有不同意见

“最开始有一两户业主不同意。”在海珠区中大社区,今年70多岁的李爷爷告诉新快报记者,他所在的楼房2014年就已经加装了电梯。他住在6楼,为加装电梯出了近6万元。在他住所附近,有一栋住宅楼去年下半年才加装电梯,一位住在八楼的年轻人说,高层业主对低层业主给予了一些补偿。

新快报记者走访发现,在加装电梯的小区中,低层业主持反对意见的情况并不罕见。“我不是反对加装电梯,而是他们(加装电梯业主)根本没有考虑一楼业主受到的影响和感受。”本地某社区业主陈先生(化名)介绍,他和母亲住在一楼,房子的采光通风条件不好,即使白天,一间卧室和厨房卫生间也不能直接采光,进出都要开灯,只有一房一厅可以采光通风。现在这栋楼紧邻他家阳台加装电梯,他担心严重影响采光通风。为此,他向申请加装电梯的业主提出了补偿要求,多次协商无果。

家住天河区的陈女士则表示,其所在的住宅楼准备加装电梯,因为业主内部对政府10万元补助的用途存在意见分歧,目前加装电梯推进缓慢。“有的业主提出10万元可以作为电梯的运营维护费用,但是其他业主不完全同意。”她认为,政府出资补助加装电梯是好事,对自掏腰包装梯的居民来说,这10万元用于加装电梯的建设和购买设备,可以直接减轻他们的负担,“我觉得政府部门在怎么使用补助资金上更需要体现‘用钱的智慧’”。

新快报记者从广州某区相关部门获悉,去年共接到31宗加装电梯纠纷,今年1月至7月已接到41宗。随着加装电梯申请数量增加,由此引起的邻里纠纷也不断增加。该部门有关负责人介绍,主要矛盾来自三方面。首先是二楼以上申请加装电梯的业主内部矛盾,有的业主经济不宽裕,不愿承担装梯等费用。也有业主认为加装电梯已经获批,不愿给低层业主补偿。其次,低层业主与高层业主的矛盾。此外还有使用专属区域引发的矛盾。施工占用消防通道,业主会有意见。

怎样解决装梯纠纷?且听智囊团如是说

怎么因地制宜加装电梯,怎样解决因装梯引起的纠纷?新快报记者在越秀区发现有不同的解决方案。其中,位于下塘西路84号之一的“积木式”电梯,是一部小巧型电梯,占地只有2平方米,梯厢只能坐四五人;洪桥街三眼井社区九兜二巷22号采用了通透采光式电梯,它夹在楼缝里,较好地解决采光问题;梅花路15号是连廊式电梯,电梯装在隔壁大院的空地上,空中架3米长廊连接;执信南路16~18号加装电梯也是在空中架6米长廊,避开了有异议的楼层。

在上述解决方案中,加装电梯智囊团起到了良好的作用。以越秀区农林街东园社区为例,自2013年开始,该社区共加装了12台电梯。首栋成功加装电梯的旧楼业主程先生告诉新快报记者,该社区60岁以上的居民比例超过25%,加装电梯是刚需,有政府10万元的补贴后,居民的意愿更强烈了,目前已有4台电梯正在报装和在装阶段。在加装电梯的过程中,业主有想法除了在居民议事会进行公开讨论,由有装梯经验的居民,以及律师、金融顾问、物管顾问等组成的街道加装电梯智囊团也会出马,有效地推进加装电梯项目。

新快报记者了解到,相关法律法规对于旧楼加装电梯有明确规定,对于建筑物之间的距离、通风采光、通行等方面都有要求。白云区远景路又一居花园的物管方告诉记者,此前,该小区有旧楼的业主要加装电梯,发现不符合某些条件,业主们一度只能望“梯”兴叹。后来, “积木式一体化微梯” 解决了相关难题。相对传统电梯,“微梯”没有太大场地限制,建设也比较快,通过“搭积木式”的快速安装,现场吊装仅需一两天时间,大幅缩短了施工周期。去年8月至今,该小区已经陆续加装了10台“积木式”电梯。

在荔湾区,参与社区加装电梯协调工作6年多的黄颂华认为,要破解低层业主与高层业主因加装电梯意见不一的难题,电梯筹备小组一定要充分沟通,了解低层业主的真实需求。他说,一些低层业主认为不能从加装电梯一事中受益,筹备小组可以考虑在加装电梯时推动一楼公共空间环境的改善,做好绿化、加强楼道卫生等,“电梯加装是整栋楼环境提升的一个好机会”。

说法

加装电梯能否推进 取决于两个方面

北京市盈科(广州)律师事务所律师周玉忠认为,高低层业主之间缺失有效利益博弈和沟通机制,是旧楼加装电梯推进缓慢的根本原因。他说,旧楼加装电梯符合时代进步、民生改善、经济发展的大方向,容易获得多数业主支持,但是必须看到,加装电梯是对原有不设电梯规划的变更,加装电梯后的生活便利也客观上超出了原来的购房期待,同时,在多数业主“额外”受益的同时,部分低层业主的切身利益有可能受损,这就是问题的关键所在。

他认为,加装电梯能否推进取决于两个方面,一是取决于客观条件是否允许,二是取决于业主之间能否实现利益平衡。这些均需要通过规划变更时的技术控制和业主自治的全面推进来加以解决,制定建筑物管理法、全面推进业主自治将是根本出路。

周玉忠介绍,从表面上看,只要加装电梯的决定合法有效,那么全体业主均应受其约束。“但是必须看到,维持没有电梯的状态符合原有规划且并不损害全体业主的固有权益。换句话说,不加装电梯对谁也没有现实的损害。”他解释,加装电梯不仅多占用了共有土地,改变了原有建筑物结构,涉及消防等问题,而且很有可能会在不同程度上损害部分业主的采光、通风权益。因此,需要根据加装电梯的影响程度来确定反对业主的权利行使程度:若严重危及其房屋使用功能又不能通过产权调换或收购方案加以解决的,那么反对业主有权“一票否决”;若影响轻微且已对其进行了适当补偿,反对业主应服从绝大多数业主的决定。

法律没规定

也可适当补偿低层业主

广州律师廖琼灵表示,根据其参与加装电梯纠纷调解的经验,加装电梯纠纷双方的争议焦点往往在于:主张加装电梯的业主是否应对低层业主进行补偿;如果要补偿,补偿金额如何确定,标准是什么?目前,相关规定并没有明确补偿标准,而根据物权法、民法通则、侵权责任法等法律法规的规定,原则上是有损害才赔偿,也就是说加装电梯对业主的采光、通风造成影响的,才需要赔偿。他认为,虽然没有法律规定需要对低层的业主进行补偿,但是按照公平原则,可以适当对他们进行补偿。

■统筹:新快报记者　朱清海 ■采写:新快报记者　朱清海　李应华　谢源源　邓毅富　肖韵蕙