美的置业控股有限公司(以下简称“美的置业”)已向港交所递交了IPO招股书,申请主板上市。2016年以来上市的内房企业其实并不多,其中能登陆港股的房企在行业的排名集中在TOP50。如今对房地产企业评估最重要的两个维度,一是成长潜力,二是债务风险,记者近日就此采访了美的置业。■新快报记者 林超菁

全国土储超3000万㎡ 项目多集中于二三四线城市

招股书显示,2017年美的置业的合约销售达到507亿元,复合增长率达113.7%。根据克而瑞数据,2018年1-8月美的置业的合约销售额达到531亿元,行业排名第34,增速接近78%。按此速度,预计今年其合约销售规模有望达700亿-800亿元,而公司曾提出到2020年要达到千亿元销售规模。

维持速度的核心在于土地储备。从布局看,美的置业项目多集中于二三四线城市,其中,珠三角、长三角、长江中游、环渤海和西南等五个区域土储分别占比23.4%、20.4%、20.5%、12.8%、14.6%;大本营佛山依然是存粮重地,总土地储备面积601.4万㎡,占比约18%。

截至今年3月底,美的置业拥有土地储备面积3310万㎡,项目的销售均价维持在1万元/㎡,因此土储货值预计超过3000亿元,支撑公司冲刺千亿元目标。

向利润释放期过渡

现金流稳健债务风险可控

评估公司债务风险时,主要看两方面:企业的发展周期是否支撑其债务发展,以及其持续的现金流维持平稳。

美的置业正从加速成长期过渡到利润释放期。对比2016年,美的置业2017年的净负债率快速下降。在2015年的地产低潮期,其通过加大融资、大量补充土储并加速去化,到2016-2017年回款后,继续扩大了土储优势。

对于2015-2016年出现的高负债率,美的置业解释为公司的高速增长与销售结转收入的周期滞后,结转的营收与当期的销售回款能相差2-3倍。滞后导致了公司账上的利润失真,使净资产增速无法匹配负债增速。美的置业表示,随着公司未来利润的释放,负债率会快速下降。

目前,该公司的回款能力是否有所保证,以及经营现金流是否保持正流入?

据克而瑞数据,今年前7个月,美的置业权益销售金额为389.5亿元,按照过去保持的80%回款率,保守估计前7月回款接近311.6亿元。结合新增土储价值大约177.7亿元,预计前7月公司现金流入133.9亿元。

结合招股书数据,在不考虑进一步融资的情况下,可预计目前公司现金总额为326.2亿元,对短期偿债金额覆盖率达248.2%。总体看来,其现金流较为宽裕稳健,债务及偿债风险可控。