地点 广州西关 时间 2011年 建筑面积 逾720平方米

广州荔湾区法院认为被告人存在主观恶意,确认6份房地产买卖合同无效

2011年,6套位于广州西关、面积超过720平方米的房子,才卖了110万元!新快报记者昨日获悉,广州荔湾区法院日前判决这样的买卖合同无效,房子归还给屋主。

■新快报记者 何生廷 通讯员 荔明

海外华人不熟国内行情 听说6套房卖了110万甚欢喜

李女士为海外华人,其父生前在广州西关置有一套老房子,由政府代管。由于人在海外,李女士和其他继承人共同出具《委托书》给陈某,全权委托陈某办理侨房发还、房屋管理、出售等事宜。

2011年,房屋部门通知,该老房子已获批准撤管,并确认该老房子经拆迁在原址补偿共6套房屋,非住宅建筑面积约720平方米。

经陈某协助,该6套房屋于同年登记在了李女士等继承人名下。因不便对房屋进行管理、使用,李女士等产权人就授意陈某可将房屋出售。

很快,陈某就反馈了好消息,6套房屋已找到买家,售价金额110万元。当时不熟悉国内房地产市场状况的李女士满心欢喜,并于2012年初向陈某出具了委托书,委托陈某将房产补偿交易税后应收110万元款项划入其指定收款账户。

卖房数年后才收齐余款

买家竟然是代理人控股公司

在签订委托书后,李女士收取房款的过程并不顺利。

房屋成功出售之后,陈某仅于2013年分两次向李女士转账了共26万元,余款直至拖到2016年才支付完毕,为此李女士心里感觉不安。

2016年,李女士通过在房屋部门调取房产交易档案发现,在2012年2月,陈某与买方富某公司签订了6份房地产买卖合同,6套房屋总售价为480万元。更令她意外的是,房屋的买方富某公司的法定代表人陈某宁竟然是陈某的儿子。

带着心里的疑问,李女士继续进行调查。进而了解到,陈某宁原为富某公司的股东和董事,在2012年6月签订上述买卖合同后,陈某宁辞去了董事职位,转由陈某担任董事,陈某宁持有的公司股份也全部转让给了陈某。至此,陈某成为富某公司的董事并持有该公司100%的股份。

在此后,李女士也逐渐对近年国内房地产市场情况有所了解,她认为,即使按陈某与富某公司签订的480万元售价,房屋每平方米价格仅为6000余元,远远低于市场正常售价。

为此,李女士感觉到上当受骗了,遂连同其他产权人、继承人,向广州市荔湾区人民法院提起诉讼,要求确认陈某与富某公司签订的上述房地产买卖合同无效,富某公司将房屋产权变更回李女士等权利人名下。

房屋买卖交易极不正常

明显不符日常生活经验法则

法庭上,陈某辩称,他只是委托代理人,不是买卖合同的当事人,在签订买卖合同时,他与富某公司没有法律上的关联,他是在房产买卖结束后才收购富某公司,是正常的商业行为。出售房产经过房管部门评估和备案登记,不存在低价交易的问题。而且李女士多年后才诉求返还、变更过户,不符合法律关于诉讼时效的规定。

在案件审理过程中,法院根据李女士的申请,委托评估机构对该6套房屋的市场价值进行评估,该6套房屋在2012年2月的市场总价值为1335万元。

经审理查明,荔湾法院认为,陈某以自己名义与富某公司签订6份《房地产买卖合同》,分别将建筑面积逾720平方米的6套房屋约定以480万元的价格出售,出售房屋的重大决定事先没有取得李女士及其他房屋继承人的同意或指示,事后也没有将交易的真实信息披露并将交易利益转移给委托人,仅仅向委托人支付了110万元房价款,严重违背了受托人的诚实信用。

此外,陈某与富某公司的买卖明显不符合日常生活经验法则,6套房屋经评估在2012年买卖时市场总价值为1335万元,与买卖双方约定的交易价格480万元相距甚远。再加上,买卖房屋时陈某的儿子陈某宁是富某公司的董事,之后陈某成为公司的实际控制人。

从这一系列动作来看,陈某的房屋买卖交易极不正常。法院认为,陈某存在明知其行为会损害房屋继承人的主观恶意,并与儿子相互串通配合,以远低于市场价格买卖房屋获取巨额利益。

为此,法院作出判决,确认上述6份房地产买卖合同无效,富某公司协助将房屋产权办理过户登记至李女士等产权人名下。