多次调控之后的这个国庆黄金周，广州楼市推新货量创近六年新高。不少开发商受困于资金压力，积极推货并以促销打折抢占市场。据广州中原研究发展部监测，今年“十一”前夕及假期广州一手住宅开盘或加推个盘27个，合计6073套单位，总推货量较去年“十一”增加75%。多位业内人士指出，四季度降价促销会持续下去，预计11、12月会呈现出明显调整。
■新快报记者 何璐诗
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9月下旬成交氛围回升
虽然广州楼市“金九”成色不足，对比去年9月成交下跌近三成，广州新房网签只有6921宗，但还是环比8月上涨3%。而9月最后两个星期成交量也持续有反弹势头，更呈现出不少开发商“求生”放手一搏的心态。广州中原研究发展部指出，从9月下旬起，中秋期间开发商推货力度预计明显加速，同时国庆假期近在眼前，成交氛围亦较8月明显改善。而今年黄金周，推盘个数比去年“十一”增加10个，总推货量较去年“十一”增加75%。今年“十一”前夕及假期广州一手住宅开盘或加推个盘27个，合计6073套单位，是自2016年来同期最高推货量。
今年“海量”单位推出背后，广州中原研究发展部认为主要因为热区、高价、旧改的“积压盘”，在调控磨合期后释出。“本次黄金周推新的部分热门区域楼盘、中心区高价盘以及旧改盘，其实在今年第一、二季度已具备预售条件；如万科广信资产包转化的花地湾万科金域曦府，早于去年12月便开始蓄客；又如科学城保利翔龙天汇，早于3月份便开放样板间并蓄客。此类楼盘由于涉及热区、旧改等敏感指标，开盘时间已一拖再拖；如今经历半年调控磨合期，广州市场已逐渐回归理性，这一批积压盘亦陆续获批预售证。此外，热区开发商‘放弃幻想’，积极出货保业绩”。
中地行也持相同意见，“开发商为回笼资金，开始接受政府指导价出货，自9月中下旬起，部分楼盘开始开闸抢跑。”
不过，在广东中原地产项目部总经理黄韬看来，“今年市场与以往有所不同，客户还是观望为主，来访量应该不俗，但成交量依然会‘比较难看’。”
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冷热分化态势依旧明显，黄埔荔湾抢客激烈
全新盘数量多，或激起买家看房欲望，但不同区域也有自己的节奏， “冷热分化”的态势将依旧明显，荔湾、黄埔、番禺个别热门项目，蓄客量已达到计划推售量的1-1.5倍。
“由于今年推货存在‘积压盘’问题，因此区域推货结构‘一反常态’；荔湾依靠万科金域曦府项目单盘计划推货1300套，将其推至TOP2的位置。荔湾芳村片区潜在供应量确实庞大，广信资产包、广船、广摩、新隆沙地块项目将陆续入市；预计今年四季度至2022年全年，荔湾整体供应量可与白云撑起市区的大半边天。”广州中原研究发展部指出，“排名供应量第一的黄埔，除推货总量大以外，供应板块亦相当丰富；涉及老黄埔、香雪、科学城、知识城。旧改项目保利翔龙天汇、合生中央城、升龙学府上城、大壮名城同场竞技，抢客战况激烈。”
地产经济学家邓浩志表示，国庆市场应该会比之前的七八月要好，9月的最后两周，成交量明显放大。这主要与开发商促销有关，9月下旬不少楼盘都有促销，小幅度的优惠有9.8折，9.5折，部分大幅度的可以8.5折甚至8折出货。邓浩志补充道，“预期今年黄金周参与促销的楼盘范围更大，之前南沙和黄埔促销为主，黄金周预计会在各个区域扩散开。优惠之下，会吸引更多的刚需买家入场，所以市场会趋向回暖。”
黄韬表示，“金九银十阶段总体价格调整预计未来会非常明显，到11月、12月，越来越多开发商接受政府指导价，积极拿预售证回笼资金，价格就会明显下调，然后去泡沫后趋向稳定。”
邓浩志同样认为，“促销会持续下去，预期10月、11月，12月优惠幅度都会较多。”
广东省房地产行业协会土地与产业研究中心主任赵卓文指出，“2021年是房地产市场的规则改变年。今年黄金周部分开发商受困于资金压力，促销打折的力度将超出买家的期望。刚需买家在这个假期会发现有诱惑力的物业很多。但这个阶段，需要有控制风险的意识，需要理性的思维，而不是感性的冲动。”
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“便宜的房子总是有原因的，搞清楚原因再入手”
9月29日，人民银行、银保监会联合召开房地产金融工作座谈会。会议强调，金融部门要认真贯彻落实党中央、国务院决策部署，围绕“稳地价、稳房价、稳预期”目标，准确把握和执行好房地产金融审慎管理制度，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，坚持不将房地产作为短期刺激经济的手段，持续落实好房地产长效机制，加快完善住房租赁金融政策体系。会议要求，金融机构要按照法治化、市场化原则，配合相关部门和地方政府共同维护房地产市场的平稳健康发展，维护住房消费者合法权益。不少业内人士视为“重大利好”。
在赵卓文看来，房地产金融调控政策短期不会逆转。“会议再次强调‘准确把握和执行好房地产金融审慎管理制度，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位’，央行继续关紧房地产的‘水龙头’，这个行业短期不会有大行情。”
黄韬表示，“工作座谈会内容是实事求是对市场政策进行细节补充，慎防地方政府过度调控。这对此前调控方向和力度并没有减少，只是再明确不需要‘硬着陆’。”
邓浩志则认为，央行表态后，四季度货币政策，特别涉房地产的贷款政策将有望松动，至少将有机会对刚需人群加强支持。“如果能够放款速度加快以及利息如果能够稳定下来，相信对市场会有一定稳定作用，价格肯定不会升，成交量会有所提高。”
赵卓文提醒，尽管房贷利率已经接近“6”，但买房切忌冲动性一次性付款。而6折、7折的房子，总是有原因的，要搞清楚原因再入手。“除了看产品、看价格，还要看开发商经营动态，能如期交楼的物业才是好物业。”
广州楼盘10月推新情况
区域 项目名称 全新盘/旧盘加推 户型面积（㎡） 推出时间 状态
天河区 广垦天河1号 全新盘 31-50㎡ 国庆 开盘
天河壹品 旧盘加推 70-128㎡ 国庆 开放样板间
荔湾区 珠江西湾里 全新盘 62-90㎡ 10月 开放营销中心
万科金域曦府 全新盘 75-135㎡ 9月底或10月 开盘
海珠区 中海观云府 全新盘 86-164㎡ 9月27日 开盘
中旅天宸府 全新盘 82-122㎡ 10月 开放营销中心
白云区 五矿招商江天际 全新盘 78-140㎡ 国庆 开盘
越秀天悦金沙 全新盘 95-140㎡ 国庆 开放营销中心
广州富力•富云山 全新盘 120-180㎡ 9月底 开放营销中心
佳兆业白云城市广场 全新盘 79-123㎡ 9月底 开盘
旭辉绿地铂云天境 全新盘 75-98㎡ 9月底 开盘
广州空港融创中心 全新盘 28-78㎡ 9月底 开盘
新世界云耀 旧盘加推 120-170㎡ 10月 开盘
黄埔区 保利罗兰国际 旧盘加推 85-128㎡ 9月底 旧盘加推
卓越招商臻珑府 全新盘 78-115㎡ 9月底 开盘
越秀TOD·星航 全新盘 88-101㎡ 10月初 开盘
万科城市之光 旧盘加推 87-140㎡ 9月底或10月初 旧盘加推
保利翔龙天汇 全新盘 92-125㎡ 9月底或10月初 开盘
大壮名城 旧盘加推 93-139㎡ 国庆 旧盘加推
番禺区 龙湖金地天峯 全新盘 90-129㎡ 9月底或10月初 开盘
首铸铂瑞云湾 全新盘 85-150㎡ 10月16日 开放城市展厅
珠江铂世湾 旧盘加推 105-125㎡ 10月 旧盘加推
越秀和樾府 旧盘加推 110-130㎡ 国庆 旧盘加推
增城区 中建宏泰·学府悦城 全新盘 65-92㎡ 9月底 开盘
中奥方直明日公元 全新盘 75-96㎡ 国庆 开盘
南沙区 湾区·金融城 旧盘加推 90-115㎡ 9月底或10月初 加推
中建玖玥湾 全新盘 100-120㎡ 10月 开盘
佳兆业·悦伴湾 全新盘 83-108㎡ 10月 开盘
越秀珠实天悦海湾 全新盘 89-125㎡ 10月 开盘
越秀区 众筑·东山学府 全新盘 42-60㎡ 国庆 开放样板间
数据来源：中地行
