库存一直处于高位的南沙，虽然购房者看房意愿逐渐加强，但成交情况依然改善不大。进入年中大考倒计时，南沙近日去化更为积极。明星板块横沥的部分项目甚至推出3万元/平方米以下的特价单位暖场，而枢纽板块庆盛则迎来首个全新盘，进一步刺激南沙楼市。
■新快报记者 何璐诗
横沥多个楼盘放出特价单位，部分低至“2字头”
作为南沙的明星板块，明珠湾的横沥岛选择越来越多，去年只有三个新盘的横沥岛，今年已添多个全新盘，中铁建海语天悦湾、绿城桂语汀澜、深业颐泽府、建发明珠湾，目前横沥多达8大新盘正面交锋。
项目的营销招数并不陌生，依然是低价吸客。旭辉玥曜湾在618推出特惠房源，甚至回到“2字头”，部分单位2.9万元/平方米起。根据克而瑞广佛数据显示，明珠湾目前板块均价为36646元/平方米。
在广州世联研究院副院长崔登科看来，横沥岛卷起来，主要还是因为缺流动性。“这么多货，货值就得往下降，就要做特价单位。但也不是所有产品，开发商为了热热场，选一些相对楼层、朝向比较差的单位以低价吸引买家。”
“南沙的回暖迹象依然不理想，之前比较坚挺的横沥岛，也陆续推特价单位，大多是3万元/平方米出头，个别项目更是低于3万元/平方米”，房地产市场研究专家邓浩志告诉记者，“部分楼盘一个月才卖十套八套，去化实在太慢，开发商还是需要年中冲业绩。”
庆盛迎来全新楼盘，交通枢纽板块被看高一线
内卷的南沙，近日的关键词除了横沥，还有庆盛。作为交通枢纽的庆盛，近日终于迎来全新的一手项目。庆盛板块，不仅有南沙重要的交通枢纽——庆盛高铁站，香港科技大学（广州）也落户于此。轨道交通上，庆盛站搭乘地铁2站可到万博，通过庆盛高铁站可到达福田、西九龙，通过广中珠澳高铁直达澳门。
“庆盛的规划不错，还是交通枢纽，但相对来说，该板块的商业、生活配套比较少。如果商业和生活配套能跟上的话，确实是不错的选择。不过，庆盛现在的土地数量不多，很难有大量的配套集中落地”，崔登科分析道。
另一交通优势比较突出的板块——万顷沙，同样被崔登科看高一线。“对万顷沙信心，源于地铁18号线，它已经突破了广州人心中的物理时间限制。比如大家的认知中，从南沙到天河，最少要一个小时以上，但现在地铁18号线开通后，30-45分钟就到，突破的幅度比较大，所以说比较看好。这个板块价格也比较便宜，刚需人群还是比较适合的。”
广东中原地产项目部总经理黄韬表示，过去看好的板块是金洲板块，而未来则更为看好庆盛与横沥。庆盛是交通枢纽以及有名校落户，横沥则是金融岛的概念，规划较为有信心。
崔登科认为，刚需人群除了万顷沙，一般都是去到金洲和黄阁板块，而金洲、黄阁、南沙湾的库存量都比较大，接下来只能慢慢去化。“除了金洲、黄阁之外，南沙很多板块价格目前存在虚高，想要走量，还是需要‘挤掉一点泡沫。’”在崔登科看来，无论是横沥还是万顷沙，都仍有价格下探的空间，“例如万顷沙，目前项目均价多为2.5万元/平方米，规划落地的周期仍有一定的不确定性，目前2字头的价格相信刚需依然难以接受。”
南沙近年大起大落，今年至六月中成交同比降幅68%
“从市场数据来看，南沙目前市场表现比较一般。目前11区内，不少区域无论是上门，还是成交，都有所好转，但南沙、从化、花都、白云区这四个区表现仍然较‘慢热’”，崔登科向记者表示。
事实上南沙楼市，近几年经历了大起大落。克而瑞广佛监测指出，得益于人才政策的松绑，南沙在2020年斩获18513套新房成交，同比大涨36%，位列全市第二，仅次于“东大仓”增城区。2021年，南沙收紧人才购房政策，人才购房需提供1年的社保或个税证明。由于南沙与广州中心城区的距离高达60公里左右，在刚需外溢不多的情况下，失去深莞等湾区客户的南沙楼市火热之势就此下行，2021年总成交量仅录得14706套，同比下滑两成。
今年以来，原本就收紧人才购房政策的南沙，在市场下行时期更是一直保持着低位成交。从走势看，截至5月南沙新房成交已是四连涨，但总量仍相当低。据克而瑞广佛监测，今年截至6月中南沙仅录得2935套新房成交，与去年近万套成交对比大相径庭，降幅68%。截至5月底，南沙新房库存14084套，仅次于增城、花都，去化周期20.8个月；从广义库存看，南沙商品住宅广义存量面积有720万平方米，仅次于增城。
崔登科认为，南沙是需要流动性的，让投资需求进去才能“活”起来。但目前来看，一线城市放杠杆的预期并不大。“总体来说，南沙会跟着整体市场往上走，无论是政策加持，还是整体的金融货币政策宽松，成交上行预期是有的。但不会像2020年下半年那样，‘全世界人’都跑来买南沙。”
黄韬指出，整个南沙库存比较大，而且市场期盼已久的政策迟迟未落地，所以预计未来该区的竞争将更白热化。
部分新盘
中铁建海语天悦湾
项目距离地铁18号线横沥站约500米，南面为珠江江景，东面约50米是沙涌滨水景观公园，是横沥岛内少有的双面滨水住宅。项目内规划有约1000㎡的公园式商业街，从项目出发通过凤凰大道，可达南沙万达广场、悠方广场等地。教育方面，周边规划有12所公办学校，含1所十二年一贯制学校和3所九年一贯制学校。此外，项目周边还有中山大学附属第一（南沙）医院（试运营）、中山大学附属南沙口腔医院（在建）三甲医院等生活配套设施。项目由越秀地产、中国铁建、开发建设集团三家国企联合开发，共6栋高层住宅， 货量约1296套，主推92-140平方米的三房至四房户型，目前已开放样板房。
招商•湾区1872
项目为庆盛枢纽板块的首个住宅，与地铁4号线庆盛站之间步行距离约1.4公里。该地块经过110轮竞价才由招商收入囊中，最终楼面价去到约18108元/平方米。
项目将分为东、西两个地块开发，共规划有12栋住宅，约1962户，还将建设包括有商业公寓、约3600平方米幼儿园、约4400平方米颐养中心等等。将首推79、89、105平方米的2+1至3+1房，预计项目后续会有建面110-125平方米四房及200平方米大平层加推，项目营销中心预计于本月开放。
绿城桂语汀澜
南沙横沥岛第八个新盘——绿城桂语汀澜，近日迎来开盘。项目正对着横切面较宽广的江岸线，并拥有江岸公园。该项目所在地块是，要求上盖住宅销售价格最高不得超过37896元/平方米。项目首推建面约99平方米、118平方米、140平方米的三至四房单位。
星河畔月湾
项目位于万顷沙板块，由在南沙布局多盘的星河开发。整个项目总建面约63万平方米，分两期开发，其中在建的一期建面约22.5万平方米，规划有14栋29-33层的住宅。首推两梯五户产品，80-126平方米三至四房，项目目前已开放了实体样板间。项目规划有邻里中心、生鲜市场、幼儿园、泳池、球场、健身场所等，配套涵盖全龄段。
