数据显示，2023年在限购区内，120㎡以上的新房成交占比达37%，千万元以上的高端住宅成交同比2022年大增六成。业内人士指出，未来那些会“讲故事”的高端住宅较能打动新势力买家，包括生活方式、文化禀赋、财富传承等，而不仅仅是靠“地段+产品”的叠加。
■新快报记者 何璐诗 文/图
限购区120㎡以上户型供求占比约四成
热门地段的热门楼盘，大户型一步到位，近年“买大不买小”成为了不少买家的信条。随着近两年供地思路的改变，地块成交越来越往中心区、近郊地铁沿线板块聚集，加上“二孩”“三孩”的政策放开，影响着购房者的置业思路。热门地段二手房的大户型，动辄卖出全小区至高价，也令市场已形成惯性思维：大户型就是比小户型更能卖出高价。而在限购区内，这样的置业逻辑，占了近四成。克而瑞首席分析师肖文晓告诉记者，“2023年广州现有限购区域120㎡以上的新房成交套数是8409套，占比为37%。而从供应来看，广州现有限购区域120㎡以上的户型的供应套数是10426套，占比42%，占比已不是一个小众市场。”
而从全市11区120㎡以上的一手成交数据来看，去年9月开始放开限购的番禺，一马当先，成为了成交首位。据克而瑞监测，番禺120㎡在2023年共成交4030套，比第二位的黄埔区多出超千套。而从板块来看，该面积段成交主力为汉溪万博板块，成交了1363套，和樾府、华润长隆万博悦府、耀胜新世界等网红盘都在此板块；其次是以龙湖御湖境为代表的洛溪大石板块，也成交了898套。
在肖文晓看来，这与广州中心外溢的改善人群主要往东和往南走有很大关系。“番禺跑出的主要原因是拥有以万博长隆为核心的热门板块，从2022年开始已经非常活跃”， 房地产市场研究专家邓浩志表示，在“920限购政策松绑”后，番禺释放不少需求，虹吸了部分新房份额。
120㎡以上与120㎡以下户型均价差超3万元/㎡
随着大户型的成交占比加重，基于需求的释放，“120㎡以上的户型能否取消限购”，近日成为市场讨论热话。在广州11区内，现时的限购区域有荔湾、越秀、海珠、天河、白云的非北部四镇以及南沙区，这些区域中，120㎡以上与120㎡以下成交均价，相差甚远。肖文晓告诉记者，去年限购区内一手住宅成交当中，120㎡以上的户型，成交均价为72445元/㎡，比120㎡以下41579万元/㎡的均价，高约3万元/㎡，也比全市均价3.7万元/㎡高出一大截。肖文晓认为，“均价7万+的房子，在广州就是高端市场，应该交给市场解决。”
在肖文晓看来，假使120㎡以上户型不再限购，对成交量肯定有帮助，但未必是体现在价格上。“去年中心区120㎡的成交量增幅是跟不上供应量增幅的。120㎡以上的户型，在限购区里面它的供求比是1.24，是大于1的，说明市场处于供大于求的状态。限购区内2024年仅天河和海珠两个区，在售的项目约40个，每个项目基本都规划有120㎡以上的产品，这个细分市场琳琅满目，除非是个别的极具稀缺性的项目，一般项目没有太多涨价的理由。”
千万元以上一手高端住宅成交同比增六成
除了120㎡以上的改善户型，千万元级高端住宅也在市场中显现韧性。克而瑞数据显示，2023年广州千万元级高端住宅市场行情持续走强，一手成交4993套，同比2022年大增六成，刷新了近11年来千万高端住宅成交套数的最高纪录。克而瑞广佛指出，由于高净值人群的需求觉醒，高端市场自2021年开始进入爆发期，成交量逐年上升，而开发商重回用户思维，产品更新迭代，优质的人居体验，也是高端市场爆发的重要原因。
据广州中原研究发展部监测，今年千万高端住宅成交排名前十的项目占成交总量的58%，豪宅客户用脚投票，更偏好将预期投入到琶洲南、汇景、白鹅潭等有高端住宅DNA的板块。千万豪宅整体成交量可观，并不代表所有项目都“过得很好”，到底哪些基因的高端住宅在市场更能站稳脚跟？肖文晓表示，“‘珠金琶’是广州的城市封面和经济高地，受到高净值人群的追捧在情理之中。从广州豪宅市场近期的项目分布来看，云山珠水作为主城区不可多得的自然景观资源，依然是新一代高端住宅的缘起基因，但同时必须是那些会‘讲故事’的高端住宅才能打动新势力买家，包括生活方式、文化禀赋、财富传承等，而不仅仅是靠‘地段+产品’的叠加。”
邓浩志认为，“高端住宅要保值，主要涉及几个方面：首先是有否稀缺资源，如江景、是否CBD等核心位置以及板块是否拥有顶级教育资源等；其次，项目价格不要过分炒作，如珠江新城价格此前有一定的泡沫，即使是核心区域的物业，价格一样会回落，所以性价比在高端市场也是一个关注点；第三是项目本身的素质，由于高端住宅产品近年不断迭代，实用率也进一步提升，智能、环保、设计等方面也在急速发展，如果项目本身的设计规划已比较领先，相信未来会更保值，反之如果现时的产品已经比市场竞品落后，再过多几年就更落后，即使你有占据较好的区域资源，也会影响未来的价值。”
