告别“卖旧难资金紧” 差异化打通痛点

广州“以旧换新”政策正在加速落地。针对改善型群体在置换过程中面临的“卖旧难、资金紧”等痛点，南沙开建集团、广州安居集团相继推出收储方案，在门槛设定、流程设计上各有侧重，差异化地疏通一二手住房置换链条。

从项目落地成效看，据南沙开建集团披露，其“以旧换新”政策推出一个多月来，累计报名客户超400组，已完成房产评估135套，评估总额超3亿元，已收购旧房36套、销售新房24套，新房交易金额超3亿元。广州安居集团相关负责向记者表示，现阶段项目报名房源仍处在资格初审与价格初评环节，暂未产生实际成交。

两大旧房收储方案均已落地

当前广州楼市落地两大旧房收储置换政策，分别为南沙开建集团实施的“以旧换新”方案和广州安居集团推出的“卖旧买新”试点工作，目前均已先后落地。两项政策均支持置业市民以单套或多套二手房，合并置换一套新建商品房，两个政策均提出“旧房收购总价款不得超出拟购新房总价”，但二者在收储范围、房源准入标准、估价核定规则、收购资金管控等细则上区别明显。

在收储范围和房源准入方面，广州安居集团设置的准入门槛为房屋需位于广州环城高速以内、建筑面积不超过70平方米、总价不高于300万元的二手住宅，楼龄不限。南沙开建的收旧范围更为扩展，除商品房、房改房、解困房等住宅物业外，商铺、写字楼、公寓等非住宅不动产也可申报纳入；部分具备经营价值的别墅、农村自建房等特殊物业，经个案研判后亦可纳入收储，旧房建成年限原则上要求不超30年。需要注意的是，参与南沙开建以旧换新的业主，仅限选购该集团旗下8个新建楼盘项目，报名时需缴纳5万元作为新房诚意金，资格审核未通过的，诚意金全额无息原路退还。

在评估机制流程上，安居集团实行采用“两次评估+协商确认”机制。据“卖旧买新”试点咨询热线工作人员介绍，申请人先提交材料完成资格审核，自主填写房源报价，审核通过并填报意向新房信息后，方可进入房源初次估价阶段，整套业务办理周期2-3个月。南沙开建则设置价格复核通道，业主对旧房收购价存有异议，认为报价偏离市场行情的，可提交近三个月内至少两套同类房源成交记录依据；若依据材料显示收购价较市场成交均价偏低30万元及以上时，业主可依规申请收购价格复核。

在资金管理环节，两者都是收购主体将二手住宅收购款全额划入托管银行的专用账户，定向用于购买新建商品住宅。选择安居“卖旧买新”的业主，若签约后180天内未按约定购置新房，收购主体将从托管资金中扣除20%违约金，剩余款项作为二手住宅收购款返还业主。而南沙开建项目完成置换手续后，扣除新房首付款的剩余收购房款，可直接以现金形式兑付给业主。

“多换一”置换案例，不垫钱还回流现金

在传统置换中，“多套旧房换一套新房”往往面临两难：一是多套二手房同步出售难度大、周期不可控；二是“先卖后买”会带来短期资金链紧张，尤其旧房仍有贷款时，既要还旧贷又要凑新房首付，家庭现金流压力巨大。

南沙的方案系统性破解这一困局。以业主李先生的置换经历为例：他以两套旧房置换一套南沙新房：一套碧桂园楼盘评估价279万元，另一套山海湾楼盘127万元，旧房评估总价406万元。其看中的新房总价489万元。在完成新房15%首付支付、贷款416万元后，李先生不仅顺利完成置换，还获得约333万元现金回流，并拿到5万元政府补贴。

据了解，南沙首批安排30亿元预算用于收购存量旧房，按照今年1-4月南沙新房套均总价约220万元测算，可影响1300多套房源交易。南沙开建集团董事长顾问宋荣透露，后续收旧规模有望达100亿至300亿元，并计划将收储范围逐步拓展至深圳等大湾区核心城市。

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市补+区补，5万元叠加补贴如何拿满？

为有效推进住房“以旧换新”，广州市与南沙区相继出台专项补贴政策，两项补贴可叠加使用。

在市级层面，广州发放总额2亿元的“卖旧买新”专项补贴。该补贴按新房贷款总额的1%计算，单套最高不超过3万元。这意味着，购房者需申请按揭贷款达300万元并在2026年内完成网签，方可拿满3万元上限。

区级层面，南沙区设立了总额3000万元的“以旧换新”专项补贴。按购房总价的1%核算，全款或按揭购房者均可申领，购买一套200万元的新房即可拿满2万元上限。但享受该补贴须满足两个前置条件：一是旧房必须出售给南沙开建或其指定收购主体；二是旧房总价不得高于新房总价。该政策适用时间为2026年1月1日至2027年6月30日。

此外，符合条件的青年人才，还能与最高12万元的南沙人才生活补贴叠加，最高可获17万元补贴。

■新快报记者 何璐诗