广州启动“卖旧买新”试点已过半月，成效如何？有一线中介反映，目前市场反应较为分化，地段、学位较优的大型成熟小区业主观望情绪浓厚，优先选择常规二手挂牌交易；楼龄老旧、无配套、小区近3月零成交的散盘业主，则参与意愿更强。同时，部分业主将租售比纳入决策考量因素，若出售价不及预期，则选择长期收租而非置换。业内人士指出，评估价是否达到业主预期，将成为激活置换的关键变量。

超三成符合房源在海珠区，国企评估价成置换“胜负手”

自广州启动“卖旧买新”试点以来，市场持续关注。这一模式被寄予厚望，旨在盘活滞销老房、打通置换渠道。然而，政策传导至一线市场仍需时日。海珠区工业大道区域的中介反映，目前尚未明显感受到政策带来的直接冲击，“虽然政策已出，但成交量并未瞬间爆发，大家都在观望（国企的）评估价”。

广州安居集团启动的“卖旧买新”试点，收购对象为环城高速以内、总价300万元以下、建筑面积70㎡以下的旧房，且不限楼龄。从区域分布来看，符合试点申请条件的房源高度集中在中心城区。据普睿广佛及中原地产的数据，符合条件的房源主要位于广州市天河区、越秀区、海珠区、荔湾区的环城高速内区域。其中，海珠区以6521套房源位居首位，占比超三成；越秀区虽总量略少，但挂牌均价高达38451元/㎡，居全市之首，主要得益于其优质的教育资源。具体到小区，符合申请条件的前20个项目中，75%的项目挂牌均价集中在2万元至3万元/㎡区间，如天河棠德花苑、海珠工业大道沿线老旧小区等。

中原地产大越秀区总经理陈秋炳指出，“卖旧买新”对于市场肯定有促进作用，能提高业主的置换积极性并降低买家的观望情绪。“卖方的心态会因为多了一个渠道而变得强硬，议价空间可能会收窄。买家也会降低压价预期，更快决策。”陈秋炳称，政策的落地效果关键在于国企给出的评估价是否能贴近业主预期。如果价格适中或偏高，业主参与热情自然高涨；反之，若大幅偏离心理价位，政策效果将大打折扣。

新快报记者了解到，目前“卖旧买新”试点工作的报名房源仍处在资格初审与价格初评环节，不少业主仍在观望真实案例的评估价。

谁更希望卖给“国家队”？连续3个月无成交业主较积极

什么样的房子更适合参与 “卖旧买新” 试点？中原地产金碧花园二分行客户经理范玉玉告诉新快报记者，大型成熟社区流通性较强，只要定价合理，在二手市场较容易找到买家接盘，业主参与国企收储的意愿偏低。“零散独栋小区、楼龄老旧、流通性偏弱，若小区连续3个月无成交，就属于流转困难的房源，这类业主更倾向借助‘卖旧买新’渠道出售旧房。此外，名下拥有两套及以上旧房、难以把握分批出售时机的多套房业主，也是试点政策的主要受众群体”。

上海易居房地产研究院副院长严跃进则表示，对于部分房龄超过30年的老房子，银行可能拒贷，买家只能全款购买，接盘群体有限。成交周期普遍较长，部分房源挂牌一年仍无人问津，若急于变现，往往只能大幅降价，国企收储则成为售房的另一选择。

中原地产大越秀区总经理陈秋炳表示，业主在卖房渠道选择上仍有明显偏好，多数人仍优先选择面向普通购房者交易。通过传统二手交易，业主可自由选择置换新房或二手房，资金使用也不受限制，灵活性更强。“而缺乏优质学区、地段普通、楼层不佳、采光不足的中心城区‘老破小’业主，则比较愿意参与‘国家队’的收储，这类房源在荔湾区分布较多；而越秀区房源依托优质教育配套，二手市场接受度高，主动参与试点的房源预计较少。”他说。

新快报记者了解到，中介平台并不担心国企收储“抢客”，还非常希望顺利推进。陈秋炳告诉记者，即使业主选择参与“卖旧买新”，中介经纪人也会积极配合，甚至帮忙走流程。“大部分中介渠道目前不仅做二手交易，同时也为新房销售。客户即使不在我们平台成交旧房，也会在180天内置换新房，新房成交带来的佣金收益更为可观，不少楼盘还针对中介渠道推出额外补贴。”

不少小区租售比跑赢定存，但专家称“别只算租金亏了本金”

今年3月、4月，广州二手房整体成交破万套，即使在“小阳春”后的5月，成交也接近万套，交易热度持续。范玉玉透露：“现在卖房的业主中，70%是为了置换，可以接受‘低买低卖’，今年春节后，想置换的业主只要价格达标便会快速成交。当前工业大道片区房源整体议价空间约5%，去年业主大幅降价让利的现象明显减少，成交房源总价多集中在150万元至200万元区间。”

另一边厢，部分业主因难以接受当前售价，选择转卖为租。以家住海珠区西基东小区的曾先生为例，他的房子是单位分房，位于8楼且无电梯，虽然已经挂牌一年多，来看房者屈指可数。因年老不便，现已在外租电梯房居住。对于是否参与“卖旧买新”，曾先生表示：“如果收购价低于150万元，我宁愿继续出租，租金可以补贴我现在住的电梯房房租，留着房子以后孙子需要也能住。”

范玉玉也证实了业主的这一心态：“有些业主觉得价格太低无法接受，加上卖房后手头的钱没有更好的投资去向，就干脆撤牌转租。他们觉得现在低价卖了，以后可能买不回来，不如收租实在。”

事实上，“租售比”正在重新成为业主决策的重要标尺。易居研究院监测显示，广州“老破小”二手房租售比约为1.92%。广州市房地产中介协会的数据显示，2026年4月热门板块楼盘租售比在1.36%至2.62%之间。其中，天河区富力天朗明居租售比达2.42%至2.62%，海珠区金碧花园为2.39%至2.59%，不少小区租售比已高于银行定期存款利率。

不过，严跃进提醒，仅租金并不足以构成长期持有的理由。他指出，即便租金带来了稳定的现金流，若房产总市值每年下跌5%，租金收益根本无法覆盖本金损失，即“看似赚了租金，实则亏了本金”。随着次新房和高品质新房的陆续入市，“老破小”的市场竞争力因配套一般、楼龄较老而持续面临挑战。此外，租赁市场本身也存在波动风险，随着保障性租赁住房的入市，部分区域租金已有下调迹象，租售比的可持续性有待观察。

■新快报记者 何璐诗 文/图