上周二手成交创近三月新高

首套房贷贴息政策本月开始实施，符合条件的买家最高可享接近5万元的贴息优惠。新政落地大半月，广州二手房市场迅速升温。据统计，上一周（10月12日-18日）全市二手成交2220套，为近三月最高点；周均看房人数超2万人。

新快报记者走访发现，有二手业主为尽快达成交易，将179万元的房源让价至150万元以内的“贴息线”内；新房方面，贴息政策红利正精准落在外围区域的刚需主场，增城、花都等刚需盘迎来去化窗口。

■新快报记者 何璐诗

“贴息”房源比例不低 一二手占比近四成

首套房贷贴息政策落地20多天，二手中介的房源信息中，类似话术频频出现。“金碧花园电梯两房65平方米，总价138万元，首付21万元，贷款享受贴息，前5年月供4324元。还租什么房子，住自己的房子不好吗？”这句略带推销味的话，算的是一笔很实在的账：4324元的月供，和广州核心区不少两房房源的房租，非常接近。

在广州租房多年的陈女士，就是被这笔账打动的人之一。中国农业银行在国庆期间发布贴息案例，陈女士在增城买下一套92平方米的两居室，总价142万元，在银行办理按揭贷款80万元，期限20年，等额本息还款，合同年利率3.0%。10月政策落地，她在办理按揭时同步签下一份贴息服务授权与确认书——享受年化1个百分点贴息后，贴息期内实际承担利率降至2.0%。按政策测算，5年贴息期内预计累计节省利息约4万元，平均到每个月，利息支出少了660余元。“在广州打拼这么多年，终于拥有属于自己的小家，还赶上贴息好政策，每个月少还几百元。”少给的利息能减轻日常育儿等家庭开支压力，陈女士觉得心里更踏实。

普睿数智广佛区域的统计显示，今年1至9月，广州市新房、二手房成交的“建筑面积120平方米以内且总价150万元以内”的房源就达48449套，占同期一二手住宅成交总量的39.5%。换句话说，广州市场上约四成的成交房源，符合享受贴息的价格和面积门槛。不过，根据政策，购房者要真正受惠，还需满足首套、新发放商业性个人住房贷款等条件。

上海易居房地产研究院副院长严跃进对记者表示，在房贷利率已处历史低位的背景下，1个百分点的额外贴息虽然绝对金额有限，但对价格敏感型刚需群体的心理阈值具有实际撬动作用。“政策成为部分观望者的‘决策催化剂’。”他同时认为，银行的“免申即享”服务，让符合条件的借款人能够更顺畅地获得减负。

上周二手成交为近三月最高点

在贴息新政的发酵下，二手市场自10月以来迅速升温，周度成交量、看房人数、新增挂牌量连续上涨。普睿广佛监测显示，上一周（10月12日-18日）广州看房人数高达20593人次，为近三月次高位。随着人气的上涨，最近两周成交量同样上涨，上周全市二手成交2220套，为近三月最高点。

贴息政策不仅为二手市场带来热度，也牵动着二手房业主的议价策略。由于贴息主要惠及买方，市场上出现了明显的“卡线”现象——部分二手房业主在买家要求下主动下调总价，将价格压进150万元以内，以帮助买家达到贴息申请门槛。

海珠金碧花园二分行客户经理范玉玉告诉记者，业主主动把挂牌价调到150万元的情况很少，多数情况下是买家在讲价时，要求把总价控制在150万元以下，以争取贴息资格。“有些急售业主确实愿意配合降价，最近有业主将165万元的房源降至150万元；还有一位身在异地的业主，挂牌价是179万元，最后也是议价到150万元。这个房源挂牌时间挺长了，业主希望尽快成交。”

不少业内人士坦言，150万元正成为二手房源竞争力的分界线。进入买家可选范围的房源，往往更容易获得带看和议价机会。不过，二手房市场并非全线松动。也有中介反映，部分业主心态正在变化，越来越不愿一味让价，放盘量不算太大的小区，业主心态更稳，并未因为贴息门槛改变定价策略。

据普睿数智广佛监测，截至2026年9月，符合贴息条件的二手房源挂牌在售47326套。在售房源的平均挂牌周期达587天，房源流转偏慢，卖家端的出售意愿明显强于买家端的入场意愿。对这部分购房人来说，选择面一直都在，贴息恰好提供了一个入场的理由。

而二手市场符合贴息政策下的房源体量，也明显高于新房。2024年，二手符合条件房源月均成交2985套，是同期新房成交量的2.4倍；2025年月均3471套，升至2.7倍；2026年前三季度月均4182套，达到新房的3.5倍。

贴息政策对远郊新盘去化影响有限

对新房市场而言，贴息政策红利正精准落在外围区域的刚需主场。天河、海珠等核心区150万元以内的房源本就稀缺，贴息政策难以直接撬动，真正迎来去化窗口的，是增城、花都等远郊区域中总价可控的刚需房源。

从区域分布看，今年三季度，广州符合贴息条件的新房成交主要集中在增城和花都等远郊区域。据普睿数智广佛监测，增城成交1932套，占全市的52.40%，花都964套，占26.15%，两区合计占全市近八成。其中，花都汽车城、增城新塘、朱村、中新、永宁五个板块新房成交突出。

贴息政策推出以来，增城、花都的新房网签均排于前列。普睿数智广佛首席分析师肖文晓告诉记者，“从10月1日-18日全市11区的一手住宅网签来看，增城区和花都区分别以542套和449套位居前二名，合计占比为33%。”

月供压力减轻后，新房买家敢于贴近150万元的政策上限选房，优先在预算内争取更大面积、更完善的户型——80至90平方米的三房成为成交主力，占比37%。“越靠近150万元上限，成交依然稳定，说明新房买家并非只图便宜，而是在控制总价的前提下尽可能把面积和功能做满。”普睿数智广佛分析称。

不过，贴息并非新房成交的至大决定因素。国庆黄金周期间，部分项目虽推出低价房源，但并未完全转化为去化。根据克而瑞广佛监测，花都祈福万景峰以8000—10500元/平方米的价格区间入市，推货250套，但国庆开盘去化不足40%。有业内人士坦言，贴息虽然是实实在在的补贴，但购房者仍会综合评估地段、配套、产品力和交付预期，贴息更多起到的是加分作用。

中指研究院指数研究部总经理曹晶晶表示，10月以来，部分楼盘结合贴息等政策推出购房优惠。从市场反馈看，部分郊区刚需盘因总价较低、契合购房贷款贴息政策门槛，吸引了一批刚需客户入市，但多数楼盘去化则相对平稳。“展望后市，‘银十’成交表现将是观察四季度市场的重要窗口。短期来看，核心城市部分项目仍有一定需求支撑，但市场整体仍处于分化调整阶段；后续需重点关注购房贷款贴息政策的实际带动效果、各地增量政策出台情况以及8·28商品住房销售制度改革细则的落地进展。”