去年以来,广州市番禺区商住用地供应明显增加,今年步入阳春三月也继续“加码”。上月底,广州土地市场一连挂牌5宗商住商服用地,其中就有3宗来自番禺。这3宗商住用地有2宗位于番禺市桥西板块,具备开发连片住宅区的条件,加上板块内目前地产开发力度不高,又有一定的产业支撑及旧改规划,有望成为番禺楼市又一“潜力股”。

■新快报记者 林超菁

番禺近期单日连推3地块

2月28日,广州公共资源交易中心挂牌广州番禺、荔湾和海珠3区共计5宗商住商服用地,其中番禺包括有1宗商住用地及2宗纯居住用地,用地面积共计约13.9万㎡,将在4月1日公开出让。记者梳理5年番禺区商住地供应情况发现,单日挂牌3宗商住地,在番禺区属近年罕见的宅地供应量:2018年共出让商住用地5宗、共计约64.3万㎡;2017年全年出让商住用地仅有3宗,共计约42.3万㎡;2016年全年商住用地供应虽有4宗,但总用地面积仅6万㎡左右;2015年仅有1宗,约4.6万㎡的居住用地出让。

照此看,番禺区今年截至目前的宅地供应量已经超过2015年和2016年,在供应宗数上也大有赶超2017年和2018年的势头。广州中原研究发展部也指出,从全年总量来看,番禺2019年至今供地量已超过2015、2016年全年水平,而根据番禺近期控规文件,未来石楼化龙、市桥将会通过“三旧改造”转化用地,可预期未来一段时间,番禺商住商服用地供应有望持续增加。

此次番禺挂牌的3宗商住地中,位于亚运大道北侧的石楼镇新城地块是一宗约2.9万㎡的纯居住用地,毗邻亚运城,未来开发的项目虽可坐享亚运城配套,却也将面临亚运城一二手房源的竞争。

另两宗地块属于市桥西板块,是禺山大道南侧横江地块一和地块二,其中地块一包含居住、商业、商务用地性质,总用地面积约6万㎡,居住部分计容建面共约9.7万㎡;地块二是约5万㎡的纯居住用地,计容建面约10.3万㎡。值得关注的是,市桥西板块目前尚处发展起步阶段,成熟住宅社区较少,又与番禺华南板块、市桥核心区及市桥南等片区相邻,未来楼市发展引人关注。

区内一宅地楼面价破2万元/㎡

根据出让条件,市桥西地块一和地块二分别有1.5万㎡和2万㎡政府回购住房,因此扣除后起拍楼面价分别是17310元/㎡和19571元/㎡,这对比去年板块内出让的另一宗宅地,楼面价小有降幅。去年9月份,同处禺山西路南侧1宗约6.5万㎡的纯居住用地出让,由首入广州的上海大华集团以约11.6亿元底价拍得,扣除1.5万㎡政府回购住房,成交楼面价约20154元/㎡,该地块与新挂牌的2宗地块直线距离约1公里。

广州中原研究发展部认为,由于目前土地市场已回归理性,且地块自身优势不足,并需要提供政府回购建筑面积,因此预计地块将以底价成交,不过楼面价并不算低,未来项目至少3.5万-4万/㎡方可盈利,售价不算有吸引力。

从地块周边环境看,新地块西侧是番禺区住建局、番禺区气象局、番禺区动物防疫监督所等政府职能单位,东面目前是农林用地,此外周边有不少工厂、工业区,没有明显优势。地块一北侧紧邻禺山西路这条主干道,交通便利程度比其南侧的地块二稍高,但公共交通出行便利程度有限,周边1公里范围内目前没有地铁,公交车基本是往来番禺区内的。生活配套上,因附近以村庄、工业区为主,基本只有小商铺、小饭馆,不过4公里左右就是市桥商圈。可以预见,未来的项目还需要依靠地块一自身配套。

旧改+产城融合将提升宜居度

从区域及板块发展看,随着番禺区城市更新改造工作的推进,市桥西板块旧村旧厂的现状将得以改善,未来潜力还是很有想象空间的。广州中原研究发展部分析,2宗地块位于番禺区城乡更新规划的西南组团(市桥及周边地区),属于重点城乡更新片区,未来周边旧村全面改造等更新工作将有利于地块所在片区的产业升级,淘汰低效产业,增加生活生产配套设施,提高居住环境舒适程度。

记者了解到,地块两三公里范围内的大平村、大富村及北海村,已在去年2月份番禺区政府公布的《广州番禺区城乡更新总体规划(2015-2035)》中,被列为全面更新改造项目,而在地块东侧1.5公里左右的海伦堡创意园也会成为片区产业发展的重要支撑。据番禺区政府官网,片区将以海伦堡创意园为平台,充分发挥园内知名企业示范引领辐射带动作用,推进“三村一区”(即大平村、大富村、北海村、西丽工业区)连片改造,打造产城融合的新型城市化小镇,目前已进入数据详查阶段。

另一方面,这2宗地块本身也可以说是产城融合发展方向下的产物。2宗地块在去年经历了控规调整,从原先的商业用地调整为如今的商住地,以促进产业发展与城市功能融合,构建宜居宜业的良好区域。此外,片区未来还将重点对大罗塘珠宝产业园区及周边区域着力发展珠宝产业园,引导产业向产业链前端发展,推进产业升级。

周边楼市

一手住宅较少, 毛坯均价2.6万元/㎡

结合周边土地规划看,市桥西新地块市场吸引力将逐渐提升。广州中原研究发展部指出,根据2018年12月7日公布实施的沙头街储备地块控规文件,地块一东侧规划有2幅宅地,占地面积合计14202㎡,计容建面42606㎡,另外还规划有占地面积14267㎡的中小学用地,补充了教育配套。按照目前这2宗地块的出让速度,周边宅地和中小学用地有望在今年内释出,届时将有利于形成连片住宅区,提高宜居程度。

目前,市桥西板块商品住宅楼盘极少,在禺山西路北面、近大夫山公园南门处有一个在售一手盘大夫山·尚东,与新地块距离约1公里,目前主推约88-101㎡的三房、约110㎡的四房,毛坯均价2.6万元/㎡。不过,从阳光家缘信息获知,该盘土地是1995年出让,也就是至今土地年限仅余46年,同时未网签住宅仅有200多套货量。可见,这几宗商住地将支撑起未来几年市桥西板块的一手新房供应。

现时成规模的居住区要往东四五公里去到市桥核心区及市桥南,不过一手盘也不多,只有一两个,均价去到3.7万-3.8万元/㎡,例如市桥南番禺南区公园南侧的时代柏林,此前推售约113㎡的三房和约143㎡的四房,单价约3.5万-3.9万元/㎡;二手小区均价普遍约2万-2.5万元/㎡,楼龄较新、近地铁的小区房源单价去到3万元/㎡左右。