汉溪万博板块近年抢足了眼球，在今年更成为焦点。先是上半年的两宗长隆地块，经过50多轮竞价及摇号，以约197亿元成交，燃起土拍的热度；再是该板块一手市场延续了去年以来的强势表现，成为了番禺区成交量最高的板块。华润+长隆联合体摇中的“超级地块”在土拍两个月后，已启动诚意登记冻资蓄客。随着长隆巨无霸地块的新项目加入战团，将改变汉溪万博板块“三盘鼎立”的局面；而近日区内洛溪大石板块临江新盘的亮相，也让汉溪万博板块迎来了新的竞争对手。

■新快报记者 何璐诗 文/图

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万博大石板块之战打响，两大新盘提前蓄客

“我们要10万元的冻资才能看板房，部分户型的板块也需要百万验资……”虽然未到金九银十，有货在手的新项目已开始燥动起来，板块以及楼盘间也开启了战斗模式，提前冻资蓄客。随着华润长隆万博悦府、龙湖御湖境启动诚意登记，番禺板块内第一梯队的汉溪万博和洛溪大石板块，近日正面开战。

在番禺一手市场中，板块内房价居高的，正是洛溪大石板块及汉溪万博板块。洛溪大石板块依托豪宅盘汇聚，成交均价刺破6万元/平方米；而万博目前成交均价59099元/平方米，主力是越秀和樾府、越秀瑞麓府及新世界耀胜。准备加入战团的龙湖御湖境、华润长隆万博悦府，则是这两个板块的新货代表。

“这两个新盘的客群确实有重叠和分流的”，有资深业内人士向记者透露，目前龙湖御湖境吹风价5.5万-6.2万元/平方米，第一波为了冲量，有机会价格会比吹风价更低。而汉溪万博这边的长隆万博悦府，根据其33434元/平方米的折合楼面价推断，项目售价可能达到7万-8万元/平方米。而在户型上，龙湖御湖境主力户型为125-190平方米四房单位；华润长隆万博悦府首推建面约98-142平方米三至四房单位，而作为华润高端的悦府系列，未来可能会推出更多大面积段的产品。克而瑞广佛首席分析师肖文晓告诉记者，“随着华润长隆项目和龙湖大石项目的加入，估计接下来区内市场情绪会比较稳定。”

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1—7月万博板块成交全区最高，新盘搅局“三盘鼎立”

汉溪万博近年一直占据番禺楼市C位，板块除了以“长隆”打响知名度，更是以成交量“说话”。据克而瑞广佛监测，今年1-7月，汉溪万博板块一手住宅网签1131套，占到番禺区的21%，是全区成交量最高的板块。整个长隆万博板块价格分为三个梯队，“8字头”的越秀和樾府大户型、“6字头”的耀胜尊府与和樾府的尾货以及“4、5字头的”越秀瑞麓府小户型。而据广州中原研究发展部数据显示，越秀和樾府是2022年全市成交量首位的项目。

“从可售货量来看，截至7月末板块库存1137套，约15.38万平方米，去化周期为7.6个月，远低于番禺区平均23.4个月的去化水平。”肖文晓表示，板块目前在售的三个主力楼盘之中，和樾府和新世界耀胜尊府均价已经达到6.2万-6.5万元/平方米，而瑞麓府价格相对较低，均价在4.8万元/平方米。“此外，此前大热出让的华润长隆地块，首批产品预计有望在金九银十入市，主推98、124、142平方米的主流户型，货量充足，有望改变板块三盘鼎立的现状成为搅动战局的新势力。”

不过，有数据显示，目前板块成交走势跟随整体市场呈下行趋势，世联东一研究院数据显示，越秀和樾府8月14日-20日，成交套数仅为4套；而根据克而瑞广佛数据监测，新世界耀胜尊府加推220套新货，首日去化率少于20%。广州世联研究院副院长崔登科告诉记者，汉溪万博板块今年来访认购转化率偏低，在5%以下，6万元/平方米左右的产品今年走量相对较好。

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两大热门板块一个重锤商业，一个主打江景纯改善

汉溪万博板块近年之所以能成为番禺置业的高热区域，少不得万博CBD商业价值的不断裂变，而该板块今年更喜提多个利好。板块内华润置地拿下的地块，根据规划要求，购物中心品牌需为万象商业。在肖文晓看来，“目前万博板块的商业商务氛围日趋成熟，除了已经开业的万达广场、天河城等，后续还会引进新世界K11 select和华润万象商业两大知名商业IP，进一步巩固板块作为广州南部价值高地的占位。”

而板块于今年仍有巨无霸地块将推出，总用地38.3万㎡的长隆三期AB地块，成为了下半年土拍的焦点。地块较靠近钟村，属于超级文商旅综合体项目，将打造超级乐园+潮流体育公园+全新交通枢纽+城市欢乐大道的超级度假区，未来预计通过汉溪长隆地铁站与其他商业综合体进行串联。加上万博今年宣布扩容至近五倍，产业浓度也逐渐加厚，板块有望在全市楼市中脱颖而出。

“万博在业内称为‘小珠城’，未来对标珠江新城，这个板块严格来说不算万博核心区，但距离核心区较近，而且以居住环境来说，与纯商业区分开，闹中取静会有较好的体验”，广东中原地产项目部总经理黄韬告诉记者。而崔登科指出，“汉溪万博板块价值确实处于上升阶段，但是实际市场价格是否跟随变动，还需取决于整体市场变化。”

而另一焦点板块洛溪大石，该板块多年未有临江新货，锦绣银湾和星河湾等二手盘的置换客以及通勤于海珠、天河的外溢客户，都是板块的目标人群。龙湖御湖境定位也非常清晰，产品都为纯四房、全南向，直奔改善族。项目除了主打望江，也特别强调得房率。记者留意到，项目的115㎡、125㎡、143㎡、190㎡户型均配置了3至4个阳台，其中最小的115㎡户型，共有4个阳台，除了客厅的景观阳台，其余3个阳台均设于房间；主卧在连通阳台后能获得270°环幕视野，是市内同面积度较为稀缺的户型。

两个板块对于改善客户的吸引度各有几何，有业内人士认为，具体还需要看价格。“虽然汉溪万博有成熟的商业体系，但目前客户对于价格较为敏感，还需要看项目的最终价格，才能定夺性价比。”黄韬认为，目前板块内的新盘在定价上较有优势，“如果一开盘价格定得到位，将来价格可以保持较稳定。市场较为波动的时候，对于旧项目定价更有挑战，如果项目价格变动太大，未网签的客户有机会考虑退房。”黄韬进一步指出，购房者对比项目时，需要考虑全面，所处的板块是价格衡量的首位，然后再到景观户型、园林之类。“预计金九银十的成交量会有所提升，价格则上涨机会不大。”