“砸飘窗”、 结构连板、空调搁板“爆改”……
在全国多地加码整治住宅“偷面积”乱象之际，广州部分新房项目仍通过打“擦边球”变相提升使用率。新快报记者走访发现，有项目声称将报建为“结构连板”“空调搁板”的非计容空间改造为生活阳台、客厅空间，以此变相提高使用率。位于广州黄埔的中建岭南序销售人员表示，该项目多个户型使用率超150%，除了上述“赠送面积”操作，还全部以“0飘窗”形式交付。有律师指出，开发商若未按建设工程规划许可证施工，或被认定为违建，不仅存在被责令拆除的风险，更可能导致房屋无法正常过户或引发二手房交易纠纷。二手买家可主张“无法取得合法产权”解除合同，即便已完成过户，原业主仍有机会需退还房款。
■新快报记者 何璐诗 文/图
实地探秘 “结构连板”变阳台，“0飘窗”交付成卖点
“我们楼盘的使用率已经站在行业顶端了，所有户型使用率都在149%至156%之间，85㎡户型更是所有户型中使用率最高的户型……”在广州黄埔中建海丝城二期组团中建岭南序的营销中心，销售人员向新快报记者极力介绍项目的“高使用率”优势。
新快报记者以购房者身份实地走访该项目样板房，看到这套标注为84㎡至86㎡的户型不仅拥有6.5米面宽的大客厅，还规划了3个卧室、两个卫生间，同时配备阳台和入户花园，空间感远超常规85㎡户型。不过，记者查阅广州市住建局官网公示的信息却发现，该房源备案规划为“2房2厅+2个非封闭阳台+1个厨房”，与样板房呈现的格局相差甚远。
样板房内多处张贴着“此处为飘窗”“此处为布草间”“此处为空调搁板”的提示标签，销售人员表示，凡是贴有标示的均为赠送空间。“这个约4㎡的生活阳台是全赠送的，报建时按结构连板备案，所以不计入容积率，交付时是毛坯的水泥地板和护栏，后期你可以自行铺砖封窗改造使用。”销售人员进一步介绍，“收楼时我们会帮你打掉所有标注‘此处为飘窗’的位置，实际交付是‘0飘窗’；那个标注‘空调搁板’的区域，后续可以改成走廊边柜，进一步拓展储物空间。”
新快报记者注意到，该项目提供的户型宣传单上印有两个版本的户型图，其中一个以磨砂纸面印刷且未标注楼盘名称。销售人员坦言：“清晰的户型图是报建时使用的备案版本，磨砂面的才是实际交付的户型图，比如其中一个阳台会帮你改成卧室，这样才能实现高使用率。”
新快报记者走访发现，类似的“偷面积”操作并非个例。部分新房项目声称将报建用途为空调搁板、风井、设备平台等非计容空间改造为生活阳台、客厅等空间，同时在客厅、卧室、厨房、卫生间等多个空间密集设置飘窗，再通过“全打掉”的方式变相增加室内面积。有业内人士透露，中建岭南序在设计上堪称“激进”，几乎用尽了“赠送面积”的常见手段，除了全屋“0 飘窗”交付，还通过结构连板改生活阳台、假风管位等方式拓展空间。
对于近期业内盛传的“严查偷面积”传闻，该销售人员直言：“确实有收紧赠送面积的趋势，现在严抓得房率，但我们项目是之前就报建通过的，所以还能维持高赠送标准。我们中建八局实力雄厚，一定会按承诺交付，到时会有合同附件明确相关约定，你完全不用担心。”
“赠送面积内卷”背后有猫腻 容积率新规被钻空子
“偷面积”并非新鲜事，实际上是开发商利用规划设计规范存在的弹性空间或模糊地带，通过特定设计手法，增加不计入容积率计算的“赠送面积”，从而变相提高住宅使用率的营销手段。
2023年11月，广州出台《建筑工程容积率计算办法》，将阳台计容比例上限从15%提升至20%，飘窗进深允许达80厘米，并首次允许设置一个不限进深的主景观阳台。政策本意是提升居住品质，却在执行中被部分开发商异化，衍生出“偷面积”的灰色操作。
上海易居房地产研究院副院长严跃进指出：“这些‘偷面积’的操作本质是对规范的突破性利用，存在虚假营销成分。‘赠送面积’口径五花八门，对购房者具有强误导性，也加剧了市场内卷，挤压了合规项目的生存空间。”
严跃进告诉记者，房企“偷面积”的常见手法包括三种：一是将阳台设计为半封闭结构，交房后通过后期改造扩大室内面积，规避计容规则；二是设备平台“偷梁换柱”，将设备平台标注为空调机位，实际预留可拆除隔断的开口，购房者收房后自行改造为室内空间；三是飘窗“假赠送”，设计可砸除的飘窗，通过减少窗台高度虚增使用面积。他认为，《住宅项目规范》已落地半年，有必要对政策执行中出现的乱象进行适当干预。
律师敲警钟 “赠送面积”或为违建，购房者面临三大风险
“开发商通过砸飘窗、改阳台、封设备平台等方式虚增面积，本质上是未按照建设工程规划许可证的规定进行建设。”北京金诉律师事务所主任王玉臣律师指出，所谓“赠送面积”，若未经合法程序，则很可能构成“违建”。
王玉臣进一步分析，开发商在销售时往往只作口头承诺，即便落实到书面，也多采用格式条款，让业主与第三方签署改造协议，将法律风险转移给购房者。一旦发生纠纷，开发商常以“系业主自行改造”为由推卸责任。
具体来看，王玉臣认为购房者面临的风险主要集中在三个方面：一是行政处罚风险，若相关主管部门认定改造行为属于违规建设，可责令限期拆除、恢复原状，购房者若参与改造，可能会受到相应行政处罚；二是产权登记风险，房产证登记的是报建时的有飘窗“原始户型”，而实际交付的是改造后的“0飘窗”户型，办理转移登记时可能因“现状与权属证书不符”无法过户；三是后续交易风险，若房屋被认定为违建，在后期买卖交易时，买受人可依据“无法取得合法产权”为由解除购房合同，要求原业主退还房款。
律师说法
遇到虚假宣传可这样维权
取证先行，尽可能收集线上线下的宣传资料，比如样板间照片或视频、沙盘、楼书、户型图、效果图和销售人员的沟通记录、开发商的宣传视频等。
及时提起违法查处。可以向市场监督管理部门提起虚假宣传的违法查处，要求履行查处职责。如果相关部门不及时履职，可以对此提起行政诉讼，督促其履职。
民事诉讼。如果相关行政机关对虚假宣传进行了认定和处罚，可视情况以此为证据，提起民事诉讼，进行索赔。若实际交付不符合合同约定，可要求开发商继续履行、采取补救措施或赔偿损失。
核实开发商是否存在其他违法违规行为，并视情况提起相关违法查处申请。在上述一项或多项工作的基础上，与开发商进行直接的沟通和谈判。
