房产中介代办过户、房贷业务并非新鲜业态，存续已有十余年，然而，随着二手房佣金限价内卷以及带押过户新政全面普及，这条赚钱赛道正在发生本质分化。

相关数据显示，一些大型房产中介连锁机构将政务代办、房贷预审、落户资质核验划定为门店核心增收板块，该类增值业务连续三年毛利率可稳定在45%—52%。

这边厢，正规中介依托门店自然客源转化代办订单；那边厢，主打焦虑收割的中小违规中介却已经形成完整的线上线下引流链路。

1

盈利新赛道！毛利率达五成左右

传统房产经纪的盈利模式正在发生大变化。随着多地住建部门出台二手房佣金限价政策，将中介佣金上限锁定在房屋成交价0.8%以内，叠加全国各省市上线官方二手房自主挂牌平台，买卖双方可绕过中介自行网签交易。住建部2025年监测数据显示，一线城市超42%二手房交易已经脱离中介体系自主成交，中介依靠垄断房源信息赚取高额佣金的时代宣告落幕。

财报数据也很直观：我爱我家2025年二手房经纪业务毛利率仅16%，2026年一季度进一步下滑至11.75%；贝壳存量房经纪板块利润率从2024年43.2%回落至2025年39.3%，剔除门店租金、经纪人底薪、线上房源端口投放成本之后，不少线下门店单纯依靠卖房业务处于微利甚至亏损状态。在此背景之下，政务代办、权证托管、公积金预审这类轻资产业务，正成为头部上市房企一致选中的转型方向。

究其原因，主要是这类业务具备三大资本青睐的特质——第一，抗周期属性突出。只要存在二手房置换、新房办证、租房落户需求，过户、解押、贷款代办业务就会持续产生需求，不受地产周期波动影响。第二，边际成本极低。依托现有门店与经纪人即可承接业务，无需新增门店、投放流量广告，一名经纪人单日可完成3至5笔代办业务，人力成本被多单业务摊薄，单笔代办服务边际成本不足80元。第三，现金流健康无坏账。代办服务费交易当场结清，不存在新房分销漫长结佣、房企拖欠佣金的风险。

数据显示，贝壳2025年全年总营收945.8亿元，政务代办归类于新兴业务及其他板块，全年营收16.36亿元，仅占总营收1.73%；我爱我家代办配套业务归入商业租赁配套板块，营收占比约4.2%。代办业务体量虽小，但凭借超高毛利率，利润贡献率逐年攀升。

目前，大量房产门店已经形成全新经营模式，二手房交易用来引流获客、维系客源，真正的纯利润收入全部来自代办增值服务。相关数据显示，一些大型房产中介连锁机构主动收缩二手房佣金价格战，将政务代办、房贷预审、落户资质核验划定为门店核心增收板块，该类增值业务连续三年毛利率稳定在45%—52%，远超二手房经纪业务不足16%的平均毛利水平，成为房产门店不靠卖房成交也能稳定盈利的利润支柱。

2

明码标价！过户代办300至600元

2026年上半年，广东房产政务改革接连落地，持续压缩房产办事的时间与门槛：二手房转移登记办结时限由3个工作日压缩至1个工作日，粤省事不动产过户、解押、公积金贷款全流程线上可办；潮州、佛山、东莞完成跨行带押过户全域覆盖，不用垫资赎楼即可完成房产交易抵押变更；住建部、市场监管总局早在2025年联合下发新规，明令房产中介必须拆分基础交易服务与代办增值服务，严禁捆绑卖房强制搭售过户、贷款代办业务。

记者走访多家中介门店发现，结合广东省房地产中介协会2025年四季度大湾区门店抽样调研数据，仅有37.2%的连锁品牌中介能够做到代办服务明码标价、自愿选购。以贝壳直营、乐有家、中原地产等连锁品牌为例，代办服务一般明码标价，过户代办300至600元、公积金贷款代办600至1000元，支持单独购买代办服务，购房者通过门店买房可免费赠送过户代办，仅收取合理跑腿劳务费用。

乱象收割模式主要集中在个体夫妻门店、小型中介公司，其中35%门店采用捆绑卖房搭售代办模式，27.8%门店依靠编造政策收紧谣言售卖高价加急套餐。

相关数据显示，2025年广东房产代办4.78万条投诉之中，91%被投诉主体为中小型非连锁中介。这些违规中介经营者，刻意利用政务信息不对称制造焦虑，将官方免费办理的过户、解押业务包装成加急特权、内部审批通道高价售卖，捆绑房屋交易强制搭售套餐，专门针对缺乏社会经验的年轻群体，从中牟利。

■策划：新快报记者 罗韵

■采写：新快报记者 罗韵

■制图：廖木兴